Immobilienfinanzierung: Die richtige Strategie

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Die richtige Strategie
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Den besten Finanzierungsplan für Ihren Immobilienkauf erstellen Sie immer noch selbst. Für Selbstnutzer einer Immobilie geht es um die günstige Finanzierung des Eigentums, für Kapitalanleger um die bestmöglichen Finanzierungskonditionen der vermieteten Immobilie. Erfahren Sie, was Sie sich tatsächlich leisten können und wer für Sie als Finanzierer in Frage kommt. Unser Ratgeber wendet sich an künftige Bauherren, Käufer oder Modernisierer und enthält detaillierte Checklisten, Finanzierungskonzepte und Beispielrechnungen. Auf aktuellem Stand gebracht: alle wichtigen Förderprogramme, der Bau-Riester und aktuelle Kreditkonditionen. Mit einem ausführlichen Glossar der Immobilienbranche.













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 5 erstaunliche Tricks, um eine erfolgreiche Hundetrainingssitzung zu erreichen

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Obwohl einem Hund zu jedem Zeitpunkt in seinem Leben Handlungen, Verhaltensweisen, Befehle oder Hinweise beigebracht werden können, ermutigen Experten Hundeltern, ihre Hunde bereits in ihrem ersten Training zu trainieren erstes Jahr. Es ist ideal, jeden Tag sogar 10 bis 15 Minuten Zeit zu investieren, um mit dem Unterrichten Ihrer Hunde zu beginnen – Sie werden auf lange Sicht davon profitieren.

Hier sind 5 effektive Tipps und Tricks, die du befolgen solltest, um deine Hundeschulung erfolgreich zu machen:

Halte sie kurz

Ein Hund & # 39; s Aufmerksamkeitsspanne, insbesondere ein Welpe, ist relativ kurz. Sie sind auch sehr leicht abzulenken, weshalb es wichtig ist, Trainingseinheiten nicht länger als 15 Minuten zu halten. In den ersten paar Malen könnte es sogar noch kürzer sein, da Ihr Hund gerade ein Gefühl von "Training" bekommt. Zwingen Sie es nicht, sobald er sich langweilt, es ist immer morgen für eine weitere Sitzung.

Den richtigen Ort wählen

Wie erwähnt, können Hunde leicht abgelenkt werden. Es ist am besten, einen Trainingsbereich zu wählen, der nicht ausgelastet ist und mit den wenigsten Ablenkungen in der Umgebung – manchmal ein ruhiges Schlafzimmer in Ihrem Haus. Zu viel Lärm oder Aktivität in der Umgebung wird sich stark auf die Konzentration Ihres Hundes und auf Ihre Trainingseinheit auswirken.

Ein Kommando nach dem anderen unterrichten

Wenn du dein Haustier trainierst, ist es das Beste, dass er für jede Sitzung einen Befehl auf einmal lernt und beherrscht. Das Festhalten an einem Befehl hilft, seine Konzentration und Konzentration zu verbessern. Das Unterrichten verschiedener Lektionen in einer Sitzung wird Ihren Hund verwirren und es wird länger dauern, bis Sie Ihr Ziel erreichen.

Training außerhalb von Trainingseinheiten

Wenn Sie Ihrem Haustier grundlegende Befehle wie Kommen, Holen, Ablegen und Bleiben beibringen, ist es das Beste, das Training zu üben Unterricht außerhalb Ihrer Trainingseinheiten. Dies gibt ihm die Chance, das anzuwenden, was er im täglichen Leben gelernt hat. Wenn Sie zum Beispiel Befehle wie "Komm" und "Abrufen" während der Spielzeit verstärken, hilft dies Ihrem Hund, das Training mit Spaß zu verbinden, was ihn enthusiastischer zum Lernen macht.

Immer mit einer positiven Note enden

Eine der besten und schnellsten Methoden, die Hunde lernen, ist, wenn sie Ihre Trainingseinheiten genießen. Wie oben erwähnt, halten Sie die Sitzungen kurz und lohnend. Wenn Ihr Haustier ein gutes Verhalten zeigt, geben Sie ihm ein Leckerli und beenden Sie die Sitzung dort. Dies hilft ihm, sich auf zukünftige Trainingseinheiten zu freuen.

Folge diesen 5 einfachen Tricks, wenn du deinen Hund trainierst und du eine erfolgreiche Session hast!

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Maritime Betrügereien

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Was ist ein Betrug? Ein internationales Handelsgeschäft umfasst mehrere Parteien – Exporteur, Importeur, Reeder, Charterer, Schiffsführer, Offiziere und Crew, Versicherer, Banker, Makler oder Agent, Spediteur. Maritimer Betrug tritt auf, wenn eine dieser Parteien die Güter oder das Geld eines anderen ungerechtfertigt übernimmt. In einigen Fällen handeln mehrere dieser Parteien in Absprache, um einen anderen zu betrügen. Banken und Versicherer sind häufig Opfer solcher Betrügereien.

In regelmäßigen Abständen ist der Untergang eines überversicherten Schiffes mit einer hoch bewerteten, nicht existenten Ladung aufgetreten. In Zeiten wirtschaftlicher und politischer Umwälzungen und Depressionen in der Schifffahrt kam es zu ungewöhnlichen Verlusten. Diese und andere Faktoren haben in den letzten Jahren zu einer erheblichen Eskalation der Anzahl von Vorfällen geführt, die als "maritime Betrügereien" bezeichnet werden können.

Arten von Betrug

Maritimer Betrug hat viele Formen und Methoden sind offen für unendliche Variationen. Die Mehrheit dieser Verbrechen kann in vier Kategorien eingeteilt werden, wie unter:

o Versenken von Schiffen

o Dokumentarischer Betrug

o Cargo Diebstähle

o Betrugsfälle Schiffsverladung

Versenken von Schiffen

Auch als "Rosteimer" betrügerisch bekannt, handelt es sich dabei um ein bewusstes Versenken von Schiffen aufgrund von Betrug sowohl gegen Fracht- als auch Schiffskapital. Mit gelegentlichen Ausnahmen werden diese Verbrechen von Reedern in einer Situation begangen, in der sich ein Schiff nähert oder sein wirtschaftliches Leben beendet hat, wobei das Alter des Schiffes, sein Zustand und der vorherrschende Frachtmarkt zu berücksichtigen sind. Das Verbrechen kann auf Kaskoversicherer allein oder gegen die Interessen des Rumpfes und der Ladung gerichtet sein.

Zum Beispiel kann sich eine unehrliche Dusche einem Exporteur nähern und anbieten, seine nächste große Frachtlieferung auf seinem Behälter zu tragen. Der Exporteur soll den Vertrag und den vorgeschlagenen Käufer veranlassen, ein Akkreditiv zu seinen Gunsten zu eröffnen, um diese zu bezahlen. Es werden keine Waren tatsächlich geliefert oder versandt, aber der Reeder stimmt zu, Frachtbriefe zu liefern, um zu zeigen, dass die Güter auf das Schiff geladen wurden. Die Konnossemente zusammen mit den anderen erforderlichen Dokumenten werden der Bank ausgehändigt, die das Akkreditiv aushandelt. Der Bankier bezahlt gegen Dokumente und nicht gegen Waren. Nach der Feststellung, dass die Frachtbeschreibung den Anforderungen entspricht, die in der L / C festgelegt sind, gibt die Bank im Rahmen des normalen Ablaufs die Mittel gemäß den Bedingungen der L / C frei.

Das Schiff, ohne Es ist jetzt bezahlt, aber nicht vorhandene Fracht, verlässt den Hafen. Es sollte natürlich nicht sein Ziel erreichen, denn wenn es so wäre, würde die fehlende Ladung sofort zur Entdeckung des Betrugs führen. Um dies zu vermeiden, wird das Schiff absichtlich an einem geeigneten Ort versenkt, um den Beweis für die nicht existente Verschiffung jenseits jeglicher Aussicht auf weitere Untersuchungen zu entfernen.

Der Schiffseigner erhebt eine Versicherungsforderung auf seine Er erhält auch einen Teil des Erlöses aus dem Akkreditiv des Exporteurs, so dass der glücklose Käufer einen Versicherungsanspruch wegen Verlust / Nichtlieferung seiner Fracht verfolgen muss.

Dokumentarischer Betrug

Diese Art von Betrug beinhaltet den Kauf und Verkauf von Waren oder Akkreditivbedingungen und einige oder alle der vom Käufer angegebenen Dokumente, die der Verkäufer der Bank vorlegen muss, um die Zahlung zu erhalten, sind gefälscht. Banker zahlen gegen Dokumente. Die gefälschten Dokumente versuchen zu verschleiern, dass die Waren tatsächlich nicht existieren oder nicht von der Qualität sind, die der Käufer bestellt hat. Als der unglückliche Käufer der Waren verspätet feststellt, dass keine Waren ankommen, beginnt er zu überprüfen, nur um festzustellen, dass die angeblichen Transportschiffe entweder nicht existieren oder in einem anderen Hafen zum relevanten Zeitpunkt verladen werden.

Banken mit Dokumenten umgehen und nicht in den von ihnen abgedeckten Waren. Eine Bank, die unter einem Akkreditiv eine Reihe von Dokumenten akzeptiert, die auf ihrem Gesicht scheinbar regelmäßig erscheinen, haftet ihrem Auftraggeber nicht, wenn sich herausstellt, dass die Dokumente gefälscht sind oder falsche Angaben enthalten. So ist eine bestätigende Bank berechtigt, von der ausstellenden Bank eine Rückzahlung gegen solche Dokumente zu erhalten, und die ausstellende Bank ist berechtigt, vom Käufer eine Zahlung gegen sie zu erhalten. Daher wird der Verlust in der Regel vom Käufer getragen.

Um die Aktivitäten von Betrügern in Bezug auf Exportladungen zu entmutigen, hat GIC das Schiffszulassungssystem entwickelt. Dies wurde auch auf Volllade-Importfracht ausgedehnt. Die von Betrügern üblicherweise eingesetzten Schiffe sind:

– Schiffe unter einer Billigflagge

– Schiffe über 15 oder 20 Jahre alt

– üblicherweise kleine Schiffe von 7000 to 10000 BRT

-Flugzeuge, die einige Monate vor der letzten Fahrt ihre Namen und Besitzer gewechselt haben

Cargo Diebstähle

Die Vorgehensweise bei Frachtdiebstählen unterscheidet sich in einigen Punkten. In einem typischen Beispiel weicht das Schiff, nachdem es eine Fracht geladen hat, von seiner Route ab und bringt es in einen praktischen Hafen. Solche Häfen sind Tripolis, Beitut, Almina, Jouneih, Ras Salaata und andere entlang der Küsten von Griechenland, Libanon und Suria. Die Ladung kann Entladungen und Sohlen auf dem Kai oder auf raffiniertere Weise sein. Eine solche Handlung wird oft von einer Änderung des Namens des Schiffes oder einem anschließenden Versenken begleitet, um die Beweise des Diebstahls zu verbergen. Der gesamte Untersuchungsprozess erweist sich als schwierig, da zu dem Zeitpunkt, zu dem der Verlust bekannt ist, die Ladung verschwindet und die tatsächliche Rückgewinnung von Gütern unwahrscheinlich ist. Die Besitzer dieser Schiffe sind "Papierfirmen", die wenige Tage vor der Operation gegründet wurden.

Betrug im Zusammenhang mit der Befrachtung von Schiffen

Dies wird auch als Charter-Part-Betrug bezeichnet ein Charterunternehmen benötigt eine bescheidene anfängliche finanzielle Verpflichtung und unterliegt in der Regel nur wenig Regulierung.In bedrängten Bedingungen des Schifffahrtsmarktes gibt es keine Nachfrage nach Tonnage und Eigner, die bestrebt sind, das Aussetzen ihrer Schiffe zu vermeiden, sind versucht, sie ohne Nachfrage an unbekannte Unternehmen zu chartern eine erhebliche finanzielle Garantie für die Erfüllung des Chartervertrages.

Der betrügerische Chartered kann diese Situation zu seinem Vorteil drehen.Er hat ein Schiff von einem ahnungslosen Eigentümer gechartert, die gecharterten Leinwände für Fracht, wissend, dass in einer deprimierten Wirtschaft Die Spediteure werden in der Hoffnung, die Transportkosten zu reduzieren und somit Frachtkosten einzusparen, um die Preise für den Charterer attraktiver zu gestalten, bereit sein, die Kosten zu senken bietet niedrige Frachtraten im Voraus bezahlt. Er kann es sich leisten, weil er nicht die Absicht hat, die Reise zu Ende zu bringen.

Bald, nachdem das Schiff aus dem Hafen segelt, verschwindet das gecharterte Schiff. Möglicherweise hat er seinen ersten Monatslohn bezahlt, oder er hat möglicherweise keine von ihm geschuldeten Mietkosten bezahlt. Unterdessen kann der Reeder sich mit erheblichen Rechnungen von den Hafenbehörden zusammen mit der Schiffsroute sowie für die Löhne der Mannschaft und für die Bereitstellung des Schiffes treffen. Schlimmer noch, der Schiffseigner könnte feststellen, dass sein Schiff, das die Fracht nicht an die Empfänger geliefert hat, verhaftet wurde und dies zu langwierigen und teuren Rechtsstreitigkeiten führt.

Um ihre Waren zum Bestimmungsort zu bringen, dürfen Verlader vereinbaren, eine Frachtzuschläge zu zahlen, oder sie werden einer Umleitung und einem Verkauf der Waren zustimmen, um die Kosten zu decken, und dann den Exportprozess erneut angeben. Manchmal, wenn kein solcher Kompromiss erreicht werden kann, wird der Reeder den Kapitän anweisen, sein Schiff umzuleiten und die Fracht zu verkaufen, wo immer er kann, und dies wird ebenso kriminell wie der Charterer.

Vorsichtsmaßnahmen für Fraud Prevention

Es gibt einige grundlegende Vorkehrungen gegen den See-Betrug, die kommerzielle Interessen wie Exporteure und Importeure, Banken und Versicherungsunternehmen kennen und umsetzen sollten.

Exporteure und Importeure

Die Kontrollen und Vorkehrungen, die Kaufleute und Verkäufer umsetzen können, sind:

o Bei erstmaligem Umgang mit unbekannten Parteien ist Vorsicht geboten. Vor dem Abschluss einer verbindlichen Vereinbarung sollten sorgfältig Erkundigungen hinsichtlich ihres Ansehens und ihrer Integrität eingeholt werden.

o Der Versand sollte durch gut etablierte Reedereien erfolgen. In Indien sollten von GIC genehmigte Schiffe bevorzugt werden.

o Die Ladungseigner sollten vorsichtig sein:

    – Wenn die Frachtrate zu attraktiv ist

    – Wenn der Reeder nur ein Schiff besitzt9)

    – Wenn das Schiff über 15 Jahre alt ist.

    – Wenn das Schiff verschiedene Besitzer durchquert hat.

o Die Zahlung durch ein unwiderrufliches Akkreditiv, das von einer Bank im Land des Verkäufers bestätigt wird, bietet dem Verkäufer die beste Sicherheit. Sollte der Verkäufer Zweifel an der Echtheit des Akkreditivs haben, sollte er sofort mit seiner Bank Rücksprache halten, bevor er die Ware abgibt

o Für den Käufer sollte er sicherstellen, dass er die Dokumente erhält, die er erhält

o Für den Käufer sollte er sicherstellen, dass er die von ihm in seinem Akkreditiv gestellten Dokumente erhält. Daher muss der Käufer sorgfältig prüfen, welche Dokumente er benötigt. Zum Beispiel würde ein unabhängiges "Ladezertifikat" erheblich zu seinem Schutz beitragen, ebenso wie detaillierte Anweisungen, welche Reederei oder welcher Spediteur verwendet werden soll. Die Kontrolle der Ladung sollte so nah wie möglich an der Ladezeit an Bord sein.

o Um zu gewährleisten, dass die betreffende Fracht tatsächlich auf das angegebene Transportschiff verladen wird, kann der Käufer für eine " Bericht über das Schiff "von einem unabhängigen Dritten.

o Konferenz- oder nationale Linien Konnossement sollte verwendet werden und" Fracht vorausbezahlt "mit der Menge der Fracht deutlich im Konnossement angegeben.

o Es sollten Dienste von zuverlässigen und bekannten Spediteuren, die auch Mitglied eines nationalen Verbandes sind, beauftragt werden.

o Käufer und Verkäufer sollten versuchen, festzustellen, ob das Tragschiff auf Charter ist und wer die Chatterer und Eigentümer sind und ob das Chartern nur durch Agenten oder seriöse Institutionen erfolgt.

Banken

Banken sollten folgende Vorkehrungen gegen maritimen Betrug treffen:

    o Bankiers sollte uns von L machen Loyds Versandindex. Wichtige Punkte, die in Bezug auf das Tragfahrzeug zu überprüfen sind, sind Eigentum, Alter, Größe und vor allem die Position des Schiffs zum Zeitpunkt der Billigung des Frachtbriefs.

    o Wenn solche Schecks aufgrund des Arbeitsvolumens für eine Bank als schwierig erachtet werden, sollte vielleicht ein "Super-Service" zu zusätzlichen Kosten für die Kunden in Betracht gezogen werden, wobei die tatsächlichen Schecks von externen Agenten oder Maklern durchgeführt werden, die bei einer Bank verbleiben Jahresgebühr.

    o Es sollten Methoden zur Verbesserung der Akkreditivgeschäfte durch Anwendung computergestützter und moderner Geschäftsmethoden untersucht werden.

Versicherer

Die Versicherer sollten die folgenden Vorsichtsmaßnahmen gegen Schiffsbetrug ergreifen:

    o Wenn der Name des Transportschiffes zum Zeitpunkt der Versicherung nicht bekannt ist, unterliegt die Versicherung der Instituts-Klassifizierungsklausel und der Anforderung, dass das Schiff, das die Güter befördert, den Bestimmungen der Klausel entspricht .

    o Der Versicherte ist verpflichtet, den Versicherern den Namen des Transportschiffs zu melden, sobald dieser bekannt ist. Wenn die Trageschiffe den Anforderungen der Klassifizierungsklausel entsprechen, wird die Standardsatzprämie erhoben. Andernfalls wird zusätzliche Prämie für Überalterung, Untertonnage, Nichtklassifizierung und FOC-Registrierung eines Schiffes angezogen.

    o In Indien wird der Exporteur ermutigt, "von GIC genehmigte" Schiffe zu benutzen, um die Exportladung zu befördern. Dieses System gilt auch für den Import von Frachtgut, wenn das Frachtschiff eine volle Ladung Importgüter nach Indien bringt, sowie für Importe aus Singapur, Malaysia und Fernost (ausgenommen Japan, Festlandchina).

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