Die Verschwiegenheitspflicht im Immobilienbereich

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In jedem Börsenvertrag gibt es einen Zeitpunkt, zu dem die Geschäftsbeziehung endet

Ein Listing Agreement, wie es allgemein bekannt ist , ist nichts anderes als ein Vertrag zwischen dem rechtmäßigen Inhaber eines Grundstücksanteils (der "Auftraggeber") und einer ordnungsgemäß lizenzierten Immobilienfirma (der "Vertreter"), wobei die Firma einen Käufer innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens festlegt und damit einverstanden ist wer bereit, willens und in der Lage ist, das Interesse an einem Grundstück, das Gegenstand des Vertrags ist, zu kaufen, während er im Bereich der Befugnis handelt, die der Auftraggeber dem Vermittler erteilt, und wobei der Titelinhaber außerdem eine Provision zu zahlen verpflichtet (19459004)

Wie in allen Verträgen, ist in einem Listing Agreement ein Element enthalten, das allgemein als ein "implizites Bündnis von Treu und Glauben und fairen Geschäften" bekannt ist. Diese Vereinbarung ist eine allgemeine Rechtsvorschrift, dass die Parteien des Vertrages – in diesem Fall der Titelinhaber und die lizenzierte Immobilienfirma – fair miteinander umgehen und dass sie sich gegenseitig keinen Schaden zufügen, indem sie entweder ihre Worte brechen oder auf andere Weise gegen ihre jeweiligen und gegenseitigen vertraglichen Verpflichtungen, ausdrücklich und stillschweigend, verstoßen. Ein Verstoß gegen diese implizite Vereinbarung führt zu einer Haftung sowohl im Vertragsrecht als auch in Abhängigkeit von den Umständen auch in unerlaubter Handlung.

Aufgrund der besonderen Natur eines Börsenvertrags haben die Gerichte dies seit langem entschieden die Dauer der Agenturbeziehung dort ist im Vertrag ein zweites Element, das sich aus den vielen Pflichten und Verantwortlichkeiten des Agenten gegenüber dem Auftraggeber ergibt: eine Verschwiegenheitspflicht, die einen Agenten verpflichtet, der ausschließlich für einen Verkäufer oder für einen Käufer handelt, oder ein Dual Agent, der gemäß den Bestimmungen eines Limited Dual Agency Agreements für beide Parteien handelt, um bestimmte vom Auftraggeber zur Verfügung gestellte Informationen vertraulich zu behandeln. Wie bei dem impliziten Bündnis von Treu und Glauben und fairem Verhalten, führt eine Verletzung dieser Schweigepflicht zu einer Haftung sowohl im Vertragsrecht als auch, je nach den Umständen, auch in unerlaubter Handlung.

Gemäß einer kürzlich getroffenen Entscheidung des Real Estate Council von British Columbia ( http://www.recbc.ca/ ), die Regulierungsbehörde mit dem Auftrag beauftragt, die Interessen der Öffentlichkeit in Immobilienfragen zu schützen, eine Frage jetzt stellt sich die Frage, ob die Verschwiegenheitspflicht über den Ablauf oder die anderweitige Beendigung des Listing Agreements hinausgeht oder nicht.

In einem kürzlichen Fall hat der Immobilienrat zwei Konzessionäre und eine Immobilienfirma wegen Verstoßes gegen eine dauernde Pflichtverletzung gerügt Vertraulichkeit, die der Immobilienrat fand, war dem Verkäufer eines Eigentums schuldig. In diesem Fall wurde das Objekt für mehr als zwei Jahre zum Verkauf angeboten. Während der Laufzeit des Listing Agreements wurde der Preis der Immobilie zweimal reduziert. Ungeachtet dessen wurde die Immobilie letztendlich nicht verkauft und die Notierung endete.

Nach Ablauf der Notierung schloss der Verkäufer drei separate "Gebührenvereinbarungen" mit der Immobilienfirma ab. In allen drei Fällen lehnte der Verkäufer eine Vertretung ab, und das Unternehmen wurde in diesen Honorarvereinbarungen als "Beauftragter des Käufers" identifiziert. Eine Partei erhob eine Klage gegen den Verkäufer, die sich auf das gegenständliche Eigentum bezog ..

Der für die Klägerin tätige Rechtsanwalt wandte sich an die Immobilienfirma und bat sie um die Abgabe von eidesstattlichen Erklärungen, die Informationen über die Auflistung der Immobilie enthielten. Dieser Anwalt machte sehr deutlich, dass, wenn das Unternehmen die Affidavits nicht freiwillig zur Verfügung stellte, er entweder das Unternehmen und die Lizenznehmer als Zeugen vor dem Richter vorladen würde, oder er würde eine gerichtliche Anordnung gemäß den Regeln erhalten Gericht zwingt die Firma, solche Beweise zu geben. Die Immobilienfirma, die davon ausging, dass es keine andere Wahl in der Sache gäbe, befolgte prompt die angeforderten Affidavits.

Als direktes und unmittelbares Ergebnis reichte der Verkäufer eine Beschwerde beim Immobilienrat ein, der die Information aufrechterhielt in den eidesstattlichen Erklärungen enthalten, sei "vertraulich" und die Firma habe gegenüber dem Verkäufer eine Geheimhaltungsverpflichtung verletzt. Wie sich herausstellte, wurden die Affidavits in den Gerichtsverfahren nie verwendet.

Die Immobilienmaklerin dagegen vertrat die Ansicht, dass eine aus der Vertretungsbeziehung resultierende Schweigepflicht mit dem Auslaufen der Listing Vereinbarung. Im Übrigen behauptete die Firma, selbst wenn die Vertraulichkeitspflicht bestehe, die Beweise, die die Immobilienmakler im Rahmen einer Vorladung oder in einem Verfahren nach den Regeln von 1945 vorlegen müssten, nicht auszuschließen oder anderweitig einzuschränken Gericht . Und schließlich wies die Grundstücksgesellschaft darauf hin, dass es kein Maklerprivileg gibt, und dass der Verkäufer in den augenblicklichen Umständen die Firma nicht daran gehindert haben könnte, in der Klage Beweise zu erbringen

Der Immobilienrat akzeptierte die Verteidigungslinie nicht und behauptete, dass es eine fortdauernde Geheimhaltungsverpflichtung gibt, die sich nach dem Ablauf des Listing Agreements erstreckt. Der Rat entschied, dass sowohl der Makler als auch der Lizenznehmer durch Abgabe der Affidavits diese Pflicht verletzt hätten

Das Anwaltsprivileg ist ein rechtliches Konzept, das die Kommunikation zwischen einem Kunden und dem Anwalt schützt und diese Kommunikation vertraulich behandelt. Dem Anwaltsgeheimnis sind Grenzen gesetzt, wie etwa die Tatsache, dass das Privileg die vertrauliche Kommunikation schützt, nicht aber die zugrunde liegende Information. Wenn beispielsweise ein Kunde zuvor vertrauliche Informationen an einen Dritten, der kein Anwalt ist, offengelegt hat und dann einem Anwalt die gleichen Informationen gibt, schützt das Anwalt-Mandanten-Privileg die Kommunikation weiterhin vor dem Anwalt (19459004)

Aus diesem Grund kann eine Analogie im Fall eines Makler-Kunden-Privilegs während des Bestehens eines Listing Agreements gezogen werden, wobei vertrauliche Informationen offengelegt werden an Dritte wie zB ein Immobilienamt zur Veröffentlichung im Rahmen eines Multiple Listings Service Agreements, jedoch nicht vor Bekanntgabe dieser Informationen an die Immobilienmakler . In diesem Fall würde das Privileg theoretisch sowohl die vertrauliche Kommunikation als auch die zugrundeliegenden Informationen schützen.

Und ob die Geheimhaltungspflicht über die Beendigung eines Listing Agreements hinausgeht, ist immer noch Gegenstand offener Diskussionen, Wiederum im Fall eines Anwalts-Mandanten-Privilegs gibt es eine ausreichende rechtliche Autorität, um die Position zu unterstützen, dass ein solches Privileg sich auf unbestimmte Zeit verlängert, so dass unter Berücksichtigung der Dauer der Geheimhaltungspflicht, die der Agent schuldet, eine Analogie abgeleitet werden kann der Verkäufer, soweit sich diese Pflicht auf unbestimmte Zeit erstreckt.

Dies scheint in einer Zusammenfassung der Standpunkt zu sein, den der Immobilienrat von British Columbia in dieser Angelegenheit vertritt.

ob die Verschwiegenheitspflicht, die aus einem Listing Agreement hervorgeht, die Beendigung des Vertrages überdauert, ist für den Real Estate-Beruf hinsichtlich praktischer Anwendungen problematisch. Wenn beispielsweise eine Notierung bei Brokerage A ausläuft und der Verkäufer bei Brokerage B erneut auflistet, besteht bei fortgesetzter Geheimhaltungspflicht seitens Brokerage A mangels ausdrücklicher Zustimmung seitens des Verkäufers ein Makler of Brokerage A konnte nicht als Käuferagent für den Kauf des Eigentums des Verkäufers agieren, wenn dies von Brokerage B neu listen würde. All dies würde daher gegen alle Regeln der professionellen Zusammenarbeit zwischen Immobilienfirmen verstoßen Firmen und ihre Vertreter. Tatsächlich könnte dieser Prozess möglicherweise die gesamte Grundlage des Multiple Listings Service Systems destabilisieren.

Mangels spezifischer Richtlinien, bis zur Klärung dieser ganzen Angelegenheit, ist vielleicht die beste Vorgehensweise für Immobilienfirmen und Lizenznehmer, wann Englisch: eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUri…0111: EN: HTML Der Anwalt, der um vertrauliche Informationen ersucht, wird gebeten, zu antworten, dass der Makler die erforderliche Zustimmung des Kunden einholt und, falls diese Zustimmung nicht erfolgt, dass der Anwalt die notwendigen rechtlichen Schritte unternehmen muss, um den Anwalt zu zwingen Offenlegung solcher Informationen.

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Source by Luigi Frascati