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Verkauf durch Eigentümer: Off MLS Listing Is Risky Business

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Seit 2013 ist ein Anstieg der Vorverkäufe von Immobilien durch Verkäufer und der Notierung der Multiple Listing Services (MLS) zu verzeichnen. Core Logic berichtete, dass 2013 53% der in den USA durchgeführten Immobilientransaktionen nicht in der MLS notiert waren. Die meisten Verkäufer besitzen keine Immobilienlizenz und dürfen das MLS – das Standard-Listing-Portal für einen lizenzierten Immobilienmakler – nicht nutzen. Obwohl die Agenten des Käufers bereit sind, mit FSBO-Angeboten (For Sale by Owner) zu arbeiten, dürfen sie dem Verkäufer keine Beratung oder keinen Zugang zu Marketing gewähren.

Verkäufer, die einen FSBO auflisten möchten, verlieren möglicherweise Zehntausende von Dollar an realem Marktwert für eine Immobilie, insbesondere wenn sie Immobilien ohne eine aktuelle Bewertung oder aktuelle Marktforschung auflisten. Häufig listet ein Verkäufer eine FSBO auf der Grundlage des Verkaufspreises eines Nachbarn auf, der für eine vergleichbare Immobilie möglicherweise die beste Wahl ist. Ein lokaler Immobilienmakler listet Immobilien kontinuierlich in seinem regionalen Verkaufsgebiet auf und eignet sich am besten für einen Marktvergleich in den von ihm abgedeckten Stadtteilen. Vergessen Sie nicht, dass Steuerveranlagungen, obwohl verfügbar, nicht das beste Instrument sind, um den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie zu einem gegebenen Zeitpunkt zu ermitteln.

Eine Nuance über FSBO-Verkäufe, die Verkäufern Anlass geben sollte, ist die Tatsache, dass ein erfahrener Käufer-Beauftragter bei einer FSBO-Immobilientransaktion die Oberhand haben kann. Warum? Der Verkäufer ist möglicherweise nicht mit den staatlichen Gesetzen und Treuhandkodizes und / oder den Auswirkungen von Vertragsfragen vertraut, die während der Verhandlungen auftauchen. Selbst wenn ein Rechtsanwalt einen Immobilienvertrag für eine Immobilie erstellt, kann das Endergebnis eines Immobilienverkaufs (FSBO) für eine Reihe von Fragen beeinträchtigt werden. Erfahrene REALTORS wissen, wie sie diese Hindernisse schnell umgehen und eine Immobilientransaktion auf Kurs halten können.

FSBO ist dem Werbepotenzial eines REALTOR nicht gewachsen

Unter diesen Umständen lohnt es sich, mit einem professionellen REALTOR zu arbeiten. Ein FSBO hat nur begrenzte Möglichkeiten für das Marketing und wird immer stärker von Websites für Web-Immobilienportale wie Zillow.com abhängig. Mit einem erfahrenen Agenten ist die Werbedurchdringung für eine Immobilie weitaus größer. Zum Beispiel liste ich meine zum Verkauf stehenden Immobilien in Williamsburg, Virginia, auf vier MLS-Websites auf. Dies gibt meinen Verkäufern einen umfassenden Geltungsbereich, so dass andere Agenten die Auflistung sehen können und Käufer auf der MLS sie auch sehen können. Meine MLS-Einträge werden auch auf Realtor.com veröffentlicht, das sich im Besitz der National Association of Realtors befindet und auch eine seriöse Website der Branche ist.

Mein Broker, Coldwell Banker Traditions, hat auch einen Listing-Mechanismus auf seiner lokalen Website, wo meine Kundenimmobilien hervorragende Sichtbarkeit erhalten. Nicht alle REALTORS listen Immobilien im Internet so häufig auf. Erkundigen Sie sich bei den einzelnen Immobilienmaklern nach spezifischen Informationen über Werbung, die für Kundeneinträge über MLS und andere Standorte im Web bereitgestellt wird.

Die Auflistung von Eigenschaften ohne Agenten hat andere Nachteile. Wenn der Eigentümer versäumt, eine Präsentation mit einem potenziellen Käufer zu verpassen, verpasst er möglicherweise die Gelegenheit, eine Immobilie vollständig zu verkaufen. Bei Immobilienverkäufen in meinem Gebiet, Südost-Virginia, darf ein Eigentümer keine Rechtsformulare verwenden, die von der Virginia Association for Realtors (VAR) erstellt wurden, es sei denn, sie sind lizenziert. Immobilienformulare unterliegen dem formalen Urheberrecht der VAR und sind nur zur Verwendung durch die Mitgliedschaft zugelassen. Dies führt zu einem weiteren deutlichen Nachteil des Verkäufers bei der Transaktion. Das Erstellen neuer Rechtsformen ist nicht nur zeitaufwändig, sondern kann auch die Kosten für einen Anwalt erhöhen.

Abgesehen von einigen offensichtlichen Vorteilen einer Börsennotierung bei einem zugelassenen Immobilienmakler gibt es auch die verbreitete falsche Vorstellung, dass der Einsatz eines Immobilienanwaltes Geld gegenüber den Provisionen der Zahlstellen sparen würde. Der Verkäufer muss weiterhin die Käuferagentengebühren zahlen (die je nach Staat und Art der Immobilientransaktion variabel sind). Alle FSBO-Verkaufsverträge müssen mit einem Rechtsanwalt erstellt und abgeschlossen werden. Beim Verkaufsprozess muss der Käufer den Vertrag lesen und Änderungen vornehmen. Der Rechtsanwalt überarbeitet den Vertrag entsprechend und wird bei Vertragsabschluss vorgelegt. Anwälte in Virginia verlangen weitaus mehr, einen ursprünglichen Vertrag (meiner Erfahrung nach) zu erstellen als Provisionen auf der Verkäuferseite – in den meisten Fällen. Verkäufer, die es alleine machen wollen, sollten ernsthaft in Betracht ziehen, dass die Gebühren des Anwalts möglicherweise teurer sind und weitgehend unvorhersehbar sind, abhängig von der Anzahl der erforderlichen Rechtsformen, der Dauer der Verhandlungen und zusätzlichen Vertragsanforderungen.

Verkäufer müssen auf den FSBO verzichten und sich in einem Immobilienmarkt, der in vielen Regionen der USA definitiv in Bewegung ist, schlau machen. Der Markt für 2014 tendiert höher und die Lagerbestände sind in vielen Märkten niedrig. Verkäufer müssen sich daher jetzt mehr als je zuvor kompetent beraten lassen, wie sie Immobilien zum aktuellen Marktwert bewerten können. Neben potenziellen Gewinneinbußen aus dem Verkauf von Eigenheimen kann der Verkäufer leicht rechtliche und vertragliche Fragen treffen, die möglicherweise nicht schnell gelöst werden. Noch schlimmer ist, dass diese Angelegenheiten zu spät beigelegt werden können, um die Fristen für bestimmte Kredite wie FHA und USDA einzuhalten. Wenn der Verkäufer nicht weiß, was er tut, und der Zeitrahmen nicht beachtet wird, kann dies dazu führen, dass der Käufer ein Darlehen verfällt. Die Immobilie wiederum verliert einen guten Käufer und wertvolle Zeit auf dem Markt.

Seien Sie weise und engagieren Sie sich nicht in riskanten Geschäften – die Notierung einer Immobilie bei der MLS oder ohne einen lizenzierten Agenten. Aus verschiedenen Gründen ist es am besten, einen lizenzierten Agenten zu vertreten. Die Hauptgründe sind: Der Verkäufer wird fachkundig beraten, wird die Immobilie höchstwahrscheinlich früher verkaufen und die Immobilie wird einen fairen Marktpreis erzielen. Sag nein zu FSBO. Suchen Sie stattdessen nach einem fähigen Immobilienfachmann in Ihrer Region.

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Elementwände im drückenden Grundwasser: Konstruktionsprinzip, Planung, Bauausführung, Schwachstellen, Fehlervermeidung, Instandsetzung.

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Das Bauen mit Elementwänden erfreut sich seit Mitte der 90er-Jahre zunehmender Beliebtheit. Mit seiner industriellen Vorfertigung, Just in Time-Anlieferung und schnellen Montage und dem Entfallen aufwendiger Schalungsarbeiten beschleunigt es den Baufortschritt und reduziert den Personal- und Materialeinsatz auf der Baustelle. Es birgt aber auch Gefahren. Häufig zeigt sich in der Ausführung eine deutliche Diskrepanz zwischen Theorie und Praxis. Wichtige Arbeitsschritte werden auf der Baustelle oftmals nicht, falsch oder nicht sorgfältig genug ausgeführt, Fehlstellen im Ortbetonbereich sind schwer zu entdecken, und die vielen bauartbedingten Fugen und ihre Abdichtungssysteme sind komplizierte und fehlerträchtige Bauteile. Aus diesem Grund ist gerade beim Bauen mit Elementwänden die besondere Aufmerksamkeit von Planern und Ausführenden gefordert.
Das Buch erläutert ausführlich die Besonderheiten bei der Planung und Ausführung von Bauwerken mit Elementwänden im drückenden Grundwasser. Es gibt einen vollständigen Überblick über die Konstruktionsweise, die Fertigung und den Einbau. Einen Schwerpunkt bilden die Fugenabdichtungssysteme als maßgebliche Detailpunkte der Elementwand-Bauweise. Vorgestellt werden die verschiedenen Systeme, ihre Einsatzbereiche, Vor- und Nachteile. Die typischen Fehler und Schwachstellen bei der Planung und Ausführung auf der Baustelle werden aufgezeigt und Möglichkeiten der Sanierung und Instandsetzung beschrieben. Zahlreiche anschauliche Beispiele, Fotos, Zeichnungen und Tabellen erleichtern dem Leser das Verständnis und machen das Buch zu einem umfassenden Kompendium für die Elementwand-Bauweise und zu einem unverzichtbaren Werkzeug bei der Ausbildung, im Planungsbüro und auf der Baustelle.













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Top 10 FSBO-Tipps zum Verkauf Ihres Hauses durch den Eigentümer

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Mit einfachen FSBO-Tipps und -Techniken (For Sale by Owner) kann ein durchschnittlicher Hausbesitzer sein eigenes Haus ohne Hilfe eines Immobilienmaklers verkaufen. So wie viele andere es in der Vergangenheit getan haben. Sie können Ihr Eigenheim verkaufen und Tausende sparen, aber es erfordert Arbeit und Engagement.

Nachfolgend finden Sie einige einfache Strategien, mit denen Sie die Chancen zu Ihren Gunsten stapeln können, was Ihre Erfolgschancen beim Verkauf auf eigene Faust erheblich erhöht.

FSBO-Tipp 1. Den Immobilienmarkt verstehen.

Es macht Sinn, sich ein Bild von den lokalen Marktbedingungen zu machen. Genau wie bei jedem anderen Produkt kann ein Gefühl dafür gewonnen werden, was heiß ist und was nicht, und kann Ihnen helfen, Entscheidungen zu treffen, die den Verkauf Ihres Hauses beeinflussen. Betrachten Sie Ihre Nachbarschaft und die Merkmale, die sie von anderen unterscheiden. Wenn Sie sich wohl fühlen, wenden Sie sich an einen Immobilienmakler, um das aktuelle Marktumfeld zu besprechen.

FSBO-Tipp 2. Timing ist alles.

Die Entscheidung über den Verkauf zu treffen und die aktuellen Marktbedingungen abzuschätzen, könnte eine der wichtigsten Entscheidungen sein, die Sie treffen. Wenn Sie Ihr Haus schnell verkaufen müssen, desto weniger Flexibilität können Sie haben. Umgekehrt, wenn Sie nicht in Eile sind, können Sie sich zurücklehnen und auf den perfekten Käufer warten. Denken Sie daran, dass der Immobilienmarkt ein zyklisches Umfeld ist. Wenn es jetzt langsam ist und Sie in der Lage sind, darauf zu warten, kann es eine gute Idee sein, auf den nächsten Aufschwung zu warten.

FSBO-Tipp 3. Stellen Sie ein Team von Fachleuten zusammen, um Ihnen zu helfen.

Es ist zwar schön zu denken, dass Sie die Dinge selbst erledigen können, der Verkauf eines Eigenheims erfordert jedoch Fachwissen. Es ist mehr als nur das Abschreiben einer Verkaufsvereinbarung. Je nachdem, in welchem ​​Teil des Landes Sie sich befinden, müssen Sie entweder einen Immobilienanwalt oder eine Rechtsanwaltskanzlei suchen, um bei den rechtlichen Details zu helfen. Als Faustregel gilt: Wenn Sie östlich des Mississippi sind, handelt es sich in der Regel um einen Immobilienanwalt. Wenn Sie westlich des Mississippi sind, handelt es sich um eine Titelfirma. In jedem Fall sind sie ein unverzichtbarer Bestandteil Ihres Verkaufsprozesses. Ein weiterer wichtiger Partner ist ein seriöser Hypothekenbank / Darlehensgeber. Sie können Ihnen dabei helfen, die potenziellen Käufer vorzuqualifizieren. Wir werden mehr über die Qualifikationsaussichten sprechen, wenn Sie weiterlesen.

FSBO-Tipp 4.Wie ermitteln Sie den fairen Marktpreis Ihres Hauses?

Dies scheint immer sehr schwierig zu sein. Für viele Hausverkäufer zeigt sich dies in der Regel als Hauptstreitpunkt. Wenn Sie versuchen, sich für einen Preis zu entscheiden oder Ihren Preis auf Hörensagen oder nicht traditionelle Methoden zu stützen, verringert dies sofort Ihren Verhandlungsvorteil. Wenn Sie Ihren Preis danach richten, wofür das Haus auf der Straße verkauft wurde oder was Medienunternehmen als erhöhten Marktwert empfinden, ist dies auch nicht der Weg, um einen legitimen Preis zu erhalten. Es gibt nur zwei legitime und anerkannte Methoden zur Bestimmung eines fairen Marktwerts. Eine Möglichkeit ist, sich an einen Immobilienmakler oder Makler zu wenden, um Ihnen eine CMA (vergleichbare Marktanalyse) zu liefern. Der beste und genaueste Weg zur Preisermittlung beruht auf einer umfassenden Beurteilung, die von einem professionellen Immobilienbewerter durchgeführt wird.

FSBO Tipp 5. Sie verkaufen ein Haus, kein Haus.

Obwohl es wichtig ist, emotional losgelöst zu werden, muss man kein Roboter werden. Nach all dem ist dein Zuhause, sei objektiv, aber sei nicht kalt. Denken Sie daran, dass die Menschen Ihr Zuhause anders wahrnehmen werden als Sie. So oder so bleiben Sie positiv und letztendlich wird die richtige Person durch die Tür gehen und Ihr Haus kaufen.

FSBO-Tipp 6. Vorbereitung Ihres Hauses zum Verkauf.

Der heutige Immobilienmarkt belohnt jene Hausbesitzer, die Wert auf Sauberkeit und Sauberkeit legen. Es ist nicht nur wertsteigernd, sondern fördert generell auch einen schnelleren und rentableren Verkauf. Die Entpersönlichung Ihres Hauses hilft Ihrem Interessenten mit einer solchen emotionalen Entscheidung. Das Entschlüsseln des Inneren eines Hauses ist auch der Schlüssel zu Ihrer Vorbereitung. Mieten Sie bei Bedarf einen kleinen Lagerraum und bewahren Sie dort Haushaltsgegenstände auf. Nebenbei bemerkt, ein Garagenverkauf ist auch eine großartige Möglichkeit, Gegenstände zu beseitigen, die das Haus verstopfen. Sie werden nicht nur die Artikel los, sondern verdienen auch ein wenig Geld.

FSBO-Tipp 7. Beginnen Sie mit der Verbreitung der Nachrichten.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und es selbst machen möchten, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie am einfachsten ein Zeichen in Ihrem Garten anbringen können. Dies wird sofort die Aufmerksamkeit aller erregen, die vorbeifahren. Dies ist natürlich die Essenz des Verkaufs auf eigene Faust. Ein Highlight-Blatt mit den wichtigsten Funktionen Ihres Hauses ist ein Muss. Durch die sofort verfügbare Verwendung von Textverarbeitungsprogrammen ist die Erstellung eines einfachen Markierungsblatts einfach.

FSBO-Tipp 8. Wenn Sie einige wenige kennen, werden Verhandlungsfähigkeiten einen langen Weg bringen.

Es ist nicht notwendig, der nächste große Diplomat zu werden. Sie sollten bedenken, dass es wichtig ist, Ihre Gefühle und persönlichen Gefühle bezüglich des Verhandlungspreises Ihrer Immobilie in Schach zu halten. Bei der Diskussion des Verkaufspreises ist es wichtig, dass Ihre Berechnungen und Zahlen korrekt sind. Dies ermöglicht Ihnen eine größere Flexibilität und Hebelwirkung und Sie können von einer Position der Stärke aus verhandeln.

FSBO-Tipp 9. Käufer qualifizieren und Lookie-Loos stoppen.

Was ist ein schickes Klo? Ein Lookie-Klo ist eine Person, die zu Ihnen nach Hause kommt und in alles hineinschaut. Sie schauen in Schränken, Schränken und Schubladen nach, checken aber nie aus, machen aber nie ein ernstes Angebot. Sie brauchen qualifizierte Käufer, die Ihr Zuhause besuchen, oder es wird sehr entmutigend. Eine der besten Möglichkeiten, um qualifizierte Interessenten zu erhalten, besteht darin, sie von Ihrem Hypothekenmakler / Kreditgeber anweisen zu lassen. Sie können auch direkt vorgehen. Wenn Sie eine Vorführung über das Telefon vereinbaren, fragen Sie sie, ob sie vorqualifiziert sind. Seien Sie nicht zu schüchtern, wenn es um Ihre Aussichten geht. Wenn Sie ein Open House abhalten und jemand Interesse an Ihrem Zuhause äußert, fragen Sie nach. Wenn sie vorqualifiziert sind, erzählen sie es Ihnen gerne. Machen Sie sich also keine Sorgen, es ist das Richtige.

FSBO Tipp 10. Wenn alles andere fehlschlägt, gehen Sie zu dem Ort, an dem die Makler hängen.

Wenn Sie nach einer Weile nicht die gewünschten Ergebnisse erhalten, können Sie immer zur MLS-Option wechseln. Dies bedeutet nicht, dass Sie bei einem Immobilienmakler oder Makler eine Liste erstellen müssen. Als private Party können Sie Ihr Zuhause mit Ihrem lokalen Service für mehrere Angebote auflisten. Normalerweise kostet dies eine Gebühr, aber damit setzen Sie Ihr Haus automatisch Tausenden potenziellen Interessenten im ganzen Land aus. Der Vorteil ist, dass Sie in der Lage sein sollten, Ihr Haus in kurzer Zeit zu verkaufen. Der offensichtliche Nachteil ist, dass Sie einem Agenten Koop zahlen müssen. Nur in besonderen Situationen wären die Kosten der Kooptation aufgrund niedriger Eigenkapitalausstattung oder anderer mildernder Umstände praktisch unmöglich.

Diese FSBO-Tipps sollten Ihnen eine solide Grundlage geben, um Ihr Eigenheim erfolgreich zu verkaufen. Es gibt viele spezifische Ideen und Empfehlungen, die den Rahmen dieses Artikels sprengen würden, wenn es um Preisgestaltung, Vorbereitung und Inszenierung Ihres Hauses und alle zuvor beschriebenen Elemente geht. Sie sollten auf jeden Fall recherchieren und sich auf den Verkauf Ihres eigenen Heimprozesses vorbereiten. Auf lange Sicht wird es die Sache einfacher machen und könnte Sie entweder retten oder sogar Tausende von Dollar einbringen.

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