Wo finde ich Immobilien-Investing-Klassen

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Mit der stetigen Wertschätzung der Immobilienwerte, die steuerlichen Vorteile und die Möglichkeit der riesigen Gewinnmargen Tausende von Einzelpersonen sind auf der Suche nach Möglichkeiten, um das Investment-Geschäft zu betreten. Während der Investition erfordert keine vorherige Erfahrung oder spezielle Zertifizierung, ist es ratsam, die Grundlagen zu lernen, bevor Sie Ihre neue Karriere beginnen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, dieses Wissen zu erlangen, darunter Bücher, Online-Guides und Gruppenpräsentationen. Allerdings ist die einfachste und gründlichste Methode, um die Ins und Outs zu lernen, um Immobilien-Investing Klassen zu besuchen. Diese Klassen finden Sie in einer lokalen technischen oder gemeinschaftlichen Hochschule, durch eine speziell entwickelte Serie oder durch den Zugriff auf Online-Programme. Alle Entscheidungen bieten das gleiche Grundwissen. Daher ist es einfach, zu entscheiden, welche Option Ihren Bedürfnissen entspricht und planen.

Technische Hochschulen sind großartige Orte, um Immobilien-Investing Klassen zu finden. Sie sorgen für nicht-traditionelle Studenten (z. B. Rentner, wiederkehrende Studenten und diejenigen, die weiter trainieren möchten) und bieten vielfältige Klassen und flexible Klassenpläne. Mit der Popularität von Immobilien investieren zunehmend, beginnen viele Hochschulen Schulungen zu bieten. Diese werden von erfahrenen Investoren oder ehemaligen Bankangestellten geführt und werden in der Regel am Abend abgehalten. Dies bedeutet, dass Sie an diesen Klassen teilnehmen können, ohne Ihren aktuellen Beschäftigungsplan zu beeinträchtigen. Um herauszufinden, ob Ihre örtliche Hochschule diese Möglichkeiten bietet, wenden Sie sich einfach an ihre Zulassungsstelle. Sie werden in der Lage sein, Ihnen einen Klassenplan und aktuelle Studiengebühren zur Verfügung zu stellen. Typische Studiengebühren werden traditionell auf einer Kreditstundenbasis gezahlt und können für fünfzig bis hundert Dollar variieren.

Wenn Sie keinen Zugang zu einer Community College oder das College nicht bieten Immobilien Investing Klassen, dann können Sie sich auf ein Online-Programm. Mit dem Aufkommen des Internets und der zunehmenden Fähigkeiten von Personal Computern, Web-Seiten im Überfluss, dass Investitionstraining bieten. Diese Methode ist noch flexibler als die Teilnahme an Klassen an einem College. Daher können Sie auf die Website vierundzwanzig Stunden am Tag, sieben Tage die Woche zugreifen. Während es in der Regel eine upfront Kosten mit diesen Online-Datenbanken verbunden ist, sollte diese Methode weniger teuer sein als die Teilnahme an Live-Klassen. Seien Sie vorsichtig von Websites, die mit einfachem Geld rühmen oder Garantien verdienen, da diese einfach nur Schemata sein können, um Ihre persönlichen Informationen und Geld zu sammeln.

Wenn du in einer größeren Stadt oder einer Metropolregion wohnst, kannst du in der Lage sein, eine individuelle Vortragsgruppe zu finden. Diese Gruppenvorträge werden in der Regel in großen Auditorien gehalten und können Tausende von Menschen besuchen. Sie werden in der Regel von einem erfahrenen Investor geführt, der versucht zu illustrieren, wie einfach es ist, Geld durch Immobilien-Transaktionen zu machen. Während unpersönlich und volumenorientiert, können diese Vorträge eine große Substitution für institutionelle Klassen sein. Sie sind in der Regel offen und frei für die Öffentlichkeit. Allerdings bieten die Dozenten oft zusätzliche Materialien und Videoaufnahmen der aktuellen und früheren Vorlesungen für eine geringe Gebühr an.

Mit der Zunahme der Popularität von Immobilien investieren, sind eine Reihe von Optionen zur Verfügung, um die Ins und Outs zu lernen. Von Community Colleges zu Online-Programmen, Klassen im Überfluss und sind einfach o finden.

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Geldanlage in der Niedrigzinsepoche – Welt der Wunder



Digitalisierung in der Finanzwelt und Automatisierung in der Industrie – zu Gast Horst Güdel, Vorstand und Gründungsgesellschafter der RWB Group. Außerdem: Nomfusi – musikalisches Crowdfunding-Projekt. Gegessen wird immer – ein Berliner StartUp verschreibt sich regionalen Lebensmitteln. Solartab C – alternative Lademöglichkeit für mobile Endgeräte. Cringle – einfach mobil Geld versenden. Und: goTenna Mesh – Gadget gegen Funklöcher.
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Welt der Wunder TV sendet auf Kabel Deutschland digital, ASTRA 19,2° Ost, Entertain (Kanal 89), Zattoo & im Live Stream über die Welt der Wunder TV Apps für iPhone, iPad, Android (http://bit.ly/TVApps_WeltDerWunder), Smart TV sowie www.weltderwunder.tv

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What Does CMA Stand For And Why Is It Important?

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In real estate we use a Comparative Market Analysis, commonly referred to as a CMA report, as a tool to help a home owner more accurately price their home in a given market. The CMA report is created by a Realtor providing information to you by comparing your property to properties similar to yours. This is a service that we offer to our clients at no cost to them.

In order for your agent to provide a precise report, it is important that your Realtor personally visit your home to get an idea of the condition of your property. This meeting is not intended to be a property inspection; your agent will not climb up on your roof looking for leaks, or crawl under your home to check out the foundation. This initial viewing is intended for the agent to get an idea of to how your property will show compared to others in the neighborhood. The condition of your home will have value. If your property is in better condition than others in the area, recently painted or has more upgrades for example, this could be added value in your CMA report. Remember to let your agent know what improvements, if any, you plan to make before you put your home on the market. They will consider the location of your property in your neighborhood too. Do you have a better view than your neighbor? Or, do you have better location in the neighborhood? This could also add value. These are some of the factors taken into consideration when putting together your CMA and will give you and your agent an idea of how much your property is worth in the current market.

Next your agent will gather data provided by the Multiple Listing Service (MLS) to compare homes similar to yours in your neighborhood that have recently sold. This will give you an idea of what buyers are spending on properties in your area. Some of the other things that we take into consideration are, the age of the structure, the size of your home, the number of bedrooms and bathrooms, and the size of your lot if it is a single family home. Your agent will also look at other properties in your neighborhood that are currently listed for sale, „the competition“. You will want to be competitive in your pricing to get your home sold in a reasonable amount of time.

To clarify, a CMA is not intended to be an appraisal. The CMA is simply a guide to help you price your home for sale. An appraisal is always performed by a licensed appraiser. The appraisal is typically ordered by the buyer’s lender to determine value. Is the home worth the price that is asked? The lender is considering the risk of the loan. As a home owner, you can also order an appraisal to put a value on your home but there would be a fee involved.

The CMA report is also useful to a buyer. As a buyer, you can ask your real estate agent to run a CMA report before they write up an offer on a property. Your agent should discuss the results of the report with you to help advise you on a fair purchase price for the property. The final decision on how much to offer for a property is always the buyer’s.

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Source by Suzanne Larkin

Prominente Architekten in Phoenix

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Die Zusammenarbeit mit hervorragenden Phoenix Immobilienmaklern ist eine der besten Möglichkeiten, um die perfekte Phoenix Häuser, die am besten treffen Sie und Ihre Familie Bedürfnisse zu finden. Sobald ein Phoenix-Makler die Art des Eigentums versteht, die Sie kaufen möchten, wird er oder sie diese Kriterien bei der Suche nach Phoenix AZ Immobilien anwenden, bis die besten Phoenix Immobilien Inserate gefunden werden, so sparen Sie Zeit und Geld. Wenn Sie anfangen, sich einzulassen, haben Sie reichlich Gelegenheit, diese schöne Stadt zu erforschen. Phoenix beherbergt mehrere prominente Architekten, deren Talent in bemerkenswerten Gebäuden in Phoenix ausgestellt ist, die sie entworfen haben.

Phoenix-basierte Gould Evans Associates, LC + Wendell Burnett Architekten wurden mit dem 2007 American Institute Honor Awards für Architektur für ihre Gestaltung der Palo Verde Bibliothek / Maryvale Community Center im Besitz der Stadt Phoenix geehrt. Die Verbindung von Geist und Körper wurde als Designthema verwendet, das zwei gleich große "Volumina" aufweist, die unten und oben beleuchtet sind, so dass man die Aktivität von außen sehen kann. Die Bibliothek befindet sich in einer Seite und das Gymnasium in der anderen. Es wurde darauf geachtet, "grüne" Bauprodukte zu integrieren, darunter Bodenfliesen aus recycelten Reifen und Korken, während Wände aus einer orientierten Strangplatte aus recyceltem Holz hergestellt wurden. Formaldehydfreie Isolierung wurde auch verwendet.

Die preisgekrönte Phoenix-Architekturfirma richard + bauer Architecture war die Designorganisation, die das Meinel Optical Science Research Building für die Universität von Arizona in Tuscon kreierte. Die Principals James Richard, Kelly Bauer und Stephen Kennedy's Gebäude kennzeichnet eine Betonmauer, die mit Rot-Bronze-Kupferbehandlung bedeckt wird, um im Ton auf Ziegelsteine ​​zu verteilen, die auf dem Campus benutzt werden. Um das Gefühl einer Dunkelkammer zu geben, erlauben die Öffnungen Licht in das Gebäude, und das Licht spielt die Räume aus. Für ihre Arbeit an diesem wichtigen Gebäude wurde richard + bauer Architektur auch mit dem 2007 American Institute of Architects Honor Award ausgezeichnet.

Es gibt noch gelegentlich auf dem Phoenix Markt Vintage Häuser von Ralph Haver entworfen. Haver war ein prominenter Phoenix-Architekt in den 1950er Jahren, der seine Spuren in zeitgenössischen Stil Einfamilienhäusern machte. Seine Entwürfe haben oft Fensterwände, Clerestories, Balkendecken, Carports anstatt Garagen und eine niedrige Steigung zur Vorderseite Giebeldachart.

Wahrscheinlich ist der berühmteste Architekt der amerikanischen Geschichte seine Gründung in Scottsdale, und das ist Frank Lloyd Wright. Bekannt für die organische Architektur, die es dem Gebäude ermöglicht, in den Kontext zu passen, den das Land selbst bietet, ist Taliesin West in Scottsdale, wo Wright seine Heimat, sein Atelier hatte und der Ort seiner Architekturschule war. Archive of Wrights Arbeit sind auch in der Stiftung untergebracht.

So viele erstaunliche Architekten wurden und werden auch immer inspiriert, was Phönix und die umliegende Landschaft zu bieten hat. Ihre Gebäude und Häuser spiegeln diese Pracht wider

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Mark Cuban – Investment Advice



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Reich werden durch Immobilien?



Reich werden durch Immobilien! Klingt gut? Mmmmmmh, lasst uns das Thema mal genauer beleuchten. Ganz so einfach ist es nämlich nicht.

Immobilien sind in der Tat eine Möglichkeit, langfristig Vermögen aufzubauen. Warum? Weil man Immobilien beleihen kann. Ich gehe davon aus, dass ca. 90% aller Immobilien fremdfinanziert sind. Je nach Bonität benötigst Du ca. 20% Eigenkapital. Den Rest zahlt die Bank. Kommt häufig auf den Einzelfall an. Jedenfalls ist die Bonität beim Thema „Immobilien“ entscheidend!

Welche steuerlichen Vorteile Du für Dich durch Immobilien außerdem erzielen kannst und warum Du Dich mit dem Thema „Immobilien-Aktie“ näher befassen solltest, erfährst Du, wenn Du mein Video startest. Deine Fragen rund um Immobilien bitte in die Kommentare packen 😉

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Die verwendete Musik wurde unter www.soundtaxi.net lizensiert.
Bildrechte Vorschaubild: alphaspirit – Fotolia.com

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Page Jeder Immobilienmakler oder Makler, der eine erfolgreiche Karriere in Gewerbe- und Gewerbeimmobilien haben möchte, muss regelmäßig marktfähige Angebote erhalten. Listings sind die Agenten "Lager auf dem Regal" und Ihr Einkommen jetzt und in der Zukunft hängt von der Qualität sowie die Menge der Angebote, die Sie erhalten. Je mehr Auflistungen, die Sie haben, die mehr Käufer und Mieter, die Sie anziehen werden. Das macht die Angebote so einfacher für dich. Im kommerziellen und gewerblichen Eigentum können die Auflistungen häufig enthalten: Land, das für Gewerbe-, Industrie- oder Einzelhandelsentwicklung geeignet ist   Gewerbe-, Industrie- und Einzelhandelsgebäude, die zum Mietvertrag dienen   Unternehmen, die Räumlichkeiten besetzen, von denen sie dienen und ihre Märkte beliefern   Handels-, Industrie-und Einzelhandelsgebäude, die zum Verkauf an Besitzer Besatzer oder Investoren sowohl große und kleine Entwicklung einer Client-Basis Das Geheimnis des Erfolgs in kommerziellen Und Industrieimmobilien ist es, Ihre eigene Kundenbasis zu haben. Die Kunden, die bequem mit Ihnen arbeiten und positiv auf Ihren Rat in Bezug auf ihre Immobilienanforderungen reagieren, sind die Kunden, die Sie entwickeln müssen. Da es die Klienten sind, die Ihre Gebühren zahlen, und nicht die Mieter oder Käufer, sind sie sehr wichtige Leute in Ihrem Geschäftsleben und es ist wichtig, dass Sie sich stark zu ihnen zu jeder Zeit darstellen. Da diese Personen und Organisationen ihre Immobilienportfolios anpassen, um ihren aufkommenden Immobilienanforderungen gerecht zu werden, werden sie Ihnen weiterhin Angebote geben. Kenntnis des Immobilienmarktes Um den potenziellen Kunden eine effektive Beratung zu vermitteln, ist es wichtig, dass Sie den Markt – Gewerbe, Industrie oder Einzelhandel – kennen, an dem Sie beteiligt sind und dass Sie detaillierte Kenntnisse über das geografische Gebiet haben, in dem Sie tätig sind. Um dies effektiv zu tun, musst du: Du kannst dein Territorium ständig nach einem Plan durchsetzen und den Geschäften und Menschen in der Gegend bekannt werden   Kennen Sie jede Eigenschaft, die zum Verkauf oder Leasing in Ihrem Gebiet ist   Eine Liste der in den letzten 3 Jahren aufgetretenen Eigentumsgeschäfte pflegen   Halten Sie ein Auge für private Transaktionen von Eigentümern   Beteiligen Sie die Verwaltung Ihres Büros und anderer Teammitglieder mit dem, was Sie tun   Darüber hinaus sollten Sie verstehen, die Faktoren, die Unternehmen in Ihrer Nähe zu motivieren, um auf andere Räume zu bewegen, und Sie sollten sich bewusst sein, die Kräfte, die Investoren zu kaufen und zu verkaufen in Ihrem Bereich oder Bezirk zu fördern. WAS MACHT EIN ERFOLGREICHER AGENT ODER BROKER? Also, was macht einen erfolgreichen Agenten oder Makler aus der Perspektive des Kunden und jemand, den der Kunde mit und durch machen will? Es ist eine interessante Frage, nach einer Kundenperspektive zu fragen, aber die Geschichte zeigt, dass die Faktoren, die sich als vorrangig für die Kunden herausstellen, die Kenntnisse des Agenten über den Markt und die Qualität der Beratung gegeben sind. Die Verhandlungsfähigkeiten des Agenten und die Fähigkeit, schnell zu handeln, sind auch wichtig und Rang hoch. Die Einhaltung von Kundenanweisungen, Immobilienvermarktungsfähigkeiten und Vertraulichkeit wurden von etwas geringerer Bedeutung gesehen. Aus dieser Analyse geht hervor, dass die Faktoren, die einen entscheidenden Einfluss auf die erfolgreiche Auflistung des Eigentums eines Kunden haben werden Sind Kenntnis des Marktes und die Qualität der Beratung. Die Eigentümer suchen nach Agenten und Brokern, die den Markt kennen und haben leicht verfügbare Aufzeichnungen über Firmen und Investoren, die sofortige Entscheidungen über Eigenschaften treffen, die sie benötigen, besitzen oder besetzen. Ihre Kunden wollen einen Agenten, der sofort eine börsennotierte Immobilie auf die Aufmerksamkeit von solchen Leuten bringen wird. So, an der Stelle der Auflistung, in der Lage, effektiv mit dem Besitzer über den kommerziellen und industriellen Markt und die zu kommunizieren PROSPEKTIERUNG FÜR LISTE Wo finden Sie neue Auflistungen und wie können Sie sich in einer neuen Datenbank befinden Sie gehen davon aus, sie umzuwandeln? Diese Liste kann helfen. Wie Sie Ihre Kunden und das geografische Gebiet des Marktes kennen, in dem Sie tätig sind, werden sich die Möglichkeiten zur Erlangung von Angeboten präsentieren. Zum Beispiel: Immobilien-Transaktionen. Der erfolgreiche Abschluss einer Immobilientransaktion in Ihrer Region bedeutet, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer nach anderen Optionen suchen können. Nutzen Sie diese Möglichkeiten.   Liquidation Ein gescheitertes Geschäft ist ein vorrangiges Ziel für die Agenturaktivität.   Freie Gebäude. Seien Sie sich bewusst, dass alle Gebäude, die frei werden oder verfallen, da diese Geschäftsmöglichkeiten darstellen.   Intermediäre. Pflegen Sie die enge Verbindung mit den Vermittlern des Immobiliengeschäfts. Intermediäre gehören solche Personen wie Finanziers, Banker, Versicherer, Bauherren, Architekten, Ingenieure, Rechtsanwälte und Buchhalter. Ihre Kunden werden manchmal die Dienste von Immobilienmaklern verlangen und eine Empfehlung von diesen Leuten ist von unschätzbarem Wert. Sie können wiederum Ihre Kunden zu solchen Vermittlern und gesunden Geschäftsbeziehungen einführen, die beide Parteien davon profitieren und auf diese Weise beibehalten werden.   Zeitungsartikel. Artikel, die von Ihnen vorbereitet werden oder in denen Sie zitiert werden, bringen Sie Ihren Namen oder den Namen Ihrer Firma zur Aufmerksamkeit der Öffentlichkeit   Direktversand Die regelmäßige Versendung von Briefen, die für Immobilien, wenn sie an eine geeignete Gruppe von möglichen Investoren oder Eigentümern geschickt werden können, führen häufig zu Listen.   Private Anzeigen. Dies kann auf Eigenschaften verweisen, die auf dem Markt sind, und die Eigentümer können ermutigt werden, Ihre Dienste einzusetzen, wenn erste Anzeigen nicht erfolgreich waren.   Entwickler / Bauunternehmer   Nachbarn in unmittelbarer Umgebung   Liegenschaften (Miete Roll)   Unternehmerische Tätigkeit  

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Wenn Sie eine Immobilie entdecken, die Sie fühlen könnten, geben Sie eine Geschäfts- oder Auflistungsmöglichkeit, ist es notwendig, den Eigentümer zu identifizieren . Die folgenden Wege können diese Informationen oft zur Verfügung stellen.

  • Ihr eigenes Büro (In jeder Agentur gibt es umfangreiche Informationen aus früheren Transaktionen und Eigentumsverhältnissen, die konsultiert werden können).
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  • Lokale Regierungsakten
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  • Land Titel Information
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  • Wahlrollen
  •  

  • Das Telefonverzeichnis (einschließlich der Gelben Seiten im Falle von Unternehmen)

Darüber hinaus gibt es viele andere Informationsquellen, die bei der Identifizierung von Eigentümern verwendet werden sollen. Diese sind:

  • Eigentumslisten
  •  

  • Historische Landverkäufe
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  • Benutzen Sie andere Agenten Schilder als Grund, mit benachbarten Besitzern in der Ortschaft zu sprechen
  •  

  • Gewerbeimmobilien werden auf einen Investitionszyklus getätigt und die Geschichte zeigt, dass es etwa alle 5 Jahre ist. Schauen Sie sich die alten Verkaufsrekorde in Ihrer Nähe für den nächsten Zyklus der potenziellen Verkäufe an.
  •  

  • Mieter werden Ihnen in der Regel sagen, die Eigentümer, wenn Sie fragen
  •  

  • Verzeichnis-Boards in Gebäuden sind eine gute Quelle der Leasing-Intelligenz
  •  

  • Business Telefonlisten und CEO Kontaktnamen
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  • Börse Informationen und Aktualisierungen
  •  

  • Unternehmen Suche nach Großunternehmen in Ihrer Nähe
  •  

  • Zeitungsgeschichten und Artikel
  •  

  • Seid bereit zu wagen und etwas Neues auszuprobieren

Um diesen Prozess zu übernehmen, musst du fleißig und gründlich in deinen Aktivitäten sein, damit du keinen "Stein unversucht" läßt. Nichts ist frustrierender, dass der Verkauf eines anderen Agenten oder ein Pachtschild in deinem Territorium erscheint, das du gerade letzte Woche abgedeckt hast.

Die obigen Informationen können logisch erscheinen. Aber es wird in den meisten Fällen häufig übersehen oder nicht bearbeitet, da viele Verkäufer keine persönliche und anhaltende Disziplin für die Aufgabe haben.

Zum Schluss sollten wir sagen, dass dieser Prospektionsprozess ein gutes Datenbankprogramm benötigt, um Ihre laufenden Erkenntnisse aufzuzeichnen und zu kanalisieren.

Der Wert eines guten Datenbank-Programm ist hoch in der Liste der Werkzeuge eines professionellen Agenten oder Makler arbeiten auf Gewerbeimmobilien. Gute Jagd!

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Source by John Highman

Is Buying a House a Good Investment?

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Intended Audience

Individuals looking to purchase a home for personal use or as an investment. As well, looking into conventional wisdom’s statement that buying a house is one of the best investments someone can make.

Summary Points to Take Away

  • Why a House is good investment: (1) Forced Savings Plan (2) Leverage (3) Inflation Resistant (4) Tax Free Capital Gain (5) Control over Asset.
  • Points against a House as an investment: (1) Lack of Diversification (2) Maintenance Costs (3) Historically lower returns than equities (4) Unavailable to take advantage of other opportunities (5) Limited Scope.
  • Additional points to consider if planning on purchasing property for personal use: (1) Doesn’t provide any cash flow (2) No tax shelter from interest expense (3) Can get personal joy out of investment.

Analysis

Conventional wisdom states that buying a house is one of the smartest and best investments an individual can make. This article is geared towards challenging this conclusion to see whether this statement rears any truth to it.

Why a House is a Good Investment?

Forced Savings Plan

Most individuals claim that the purchase of their personal home was the best investment they’ve ever made, which is true in most cases because it is the only investment they’ve ever made. The general public struggles with saving for retirement; thus, purchasing a house assists in that problem as it forces individuals to continuously pay down the mortgage (or lose the house in a foreclosure to the bank); therefore, allows the storing of equity for the owners. This built up equity (i.e. market value of home minus remaining mortgage) can be borrowed against during their retirement years or they can downgrad into a less expensive house in order to provide some retirement funds to the owner. If individuals take a disciplined approach to saving, then the benefit of being forced to save in order to pay for a house diminishes

Leverage

Typical real estate purchase require only a 5% deposit, while the remaining amount can be borrowed through bank debt. Few alternative investments outside of real estate can the acquirer obtain such significant leverage, which can enhance investment returns.

Example, suppose that you purchased a home for $200k, for which you made a 5% deposit down ($10k). During the next few years the house appreciates in value and you sell it for $220k (10% higher than the level you purchased it). Though the return on the house is only 10%, the return to the investor based on invested funds sunk into the home ($10k) is 200% ($20k earned over $10k investment) –  that is the power of leverage. On the negative side, more debt means higher fixed monthly mortgage payments; thus, higher risk of being able to make the monthly mortgage payments. As long as cash flow is not a concern and the mortgage payments can be met – investments should be leveraged to maximize returns to the investor. Could you imagine walking into a bank and asking for $100k to invest in equities while only putting 5% down – likely to never happen, this is a major benefit of real estate ownership.

Inflation Resistant

Real estate holds its value during inflationary periods; thus, acts as a hedge against the investors other assets that aren’t protective against inflation (ex. Currency). The asset will continue to hold its buying power (store of value), which is difficult to get outside of investing in precious metals. The reason real estate holds its value is there is the same number of houses that the increased monetary supply of dollars are chasing; thus, it’ll take more dollars to purchase the houses as the supply of houses stays stagnate while the demand rises (due to the increase in the number of dollars in everyone’s hands). This can become critical given the current economic times and numerous expansions of monetary supply across many nations, which will have the aftermath affect of higher inflation.

Capital Gain is Tax Free

In Canada, every home owner is provided with a capital gain exemption on amounts earned in excess of cost for their principal residence. Only one piece of real estate can be claimed as the principal residence per individual. For example, if you owned a home and a cottage, only one of those houses upon selling could take advantage of the principal residence exemption. No other asset class has such advantageous tax reduction characteristics. Unfortunately this is a onetime event; thus, those holding numerous pieces of real estate can only apply it to one property.

Allows for Control over the Asset

Real estate is typically an investment an individual has control over (assuming you’re the majority owner – which is typically the case) by the means of the owner has the ability to increase the value of the asset, which may not be the case in most other investment opportunities. When purchasing real estate, owners can make capital improvements to the home (ex. Finished basement, new porch, etc.), which will increase the value of the property (capital appreciation) as compared to purchasing stocks or mutual funds as assets where the owner can’t take action to increase the value of those assets (unless they’re a significant owner, greater than 20% – which is typically unlikely). The ability to control an asset adds value to the owner through what is known as a control premium, as a real estate asset may be more valuable in the hands of some individuals over others.

Why a House is a Bad Investment

Lack of Diversification

Average individual thinks the stock market is very risky while investing in real estate is more of a certainty. Purchasing equities allows the owner to conveniently hedge their risk amongst various companies in numerous industries, countries, etc. The purchase of real estate doesn’t provide the ability to diversify risk away as easily unless an investor plans on owning numerous pieces of different types of properties (ex. residential, commercial, resorts, etc) across various markets (North America, Europe, etc) – which is probably very unlikely for the average investor. Purchasing real estate prevents the diversification of risk because it’s dependent on the economic, migration, and regulation trends of the local area.

For example, assume you purchased a home in Oshawa, Ontario – which is a town extremely reliant on the large manufacturing facility of General Motors (GM). Should GM cut back on production or move their facility housing prices would fall sharply as it is the biggest employer in the area; thus, demand from individuals will decline as unemployment rises and real incomes fall. With a decline in demand and supply staying stagnate (as you typically can’t “un-build” a house once it’s constructed) the price will have to shift towards in order to align demand with supply.

Real estate doesn’t allow the investor to diversify away the specific risks in the local area as compared to purchasing equities, which allows the investor to spread risk amongst investments that perform differently during different points along the business cycle. Most individuals when purchasing real estate have all their eggs in one basket.

Maintenance Costs

Transaction and maintenance costs are significantly higher for real estate investments than stocks, mutual funds, etc. When purchasing stocks costs are typically broker commissions ($20 per transaction if using an online discount broker), while when purchasing a home it is typically 2% commission on the transaction value, significantly higher than purchasing equities.

Once you purchase shares, no further cash is required from the investor unlike real estate, which requires constant annual expenditures that continue to increase the investors cash committed towards the property, such as property taxes, insurance, utilities, maintenance and repairs of the asset, etc. These are costs that real estate investors or home purchasers don’t factor into their expected return, but play a significant role as the payment of property taxes (etc.) doesn’t contribute to the value of the property for eventual sale in the hopes of capital appreciation.

Historical Lower Returns Compared to Equities

During any 20 year period throughout history, no other asset class has outperformed equities, which includes real estate. This is from the perspective of asset vs. asset without consideration of leverage and how that may enhance returns (as discussed earlier). While it is true that over the long run real estate prices go up in value, this is typically due to inflation incurred. Recent spikes in housing prices seen in the past 10 to 15 years has been due to changing demographics, specifically the baby boomer generation (who makes up largest segment of the population in North America) go through life stages at the same time (same goes for starting a family and purchasing a home and real estate investment property). The result was a large influx in demand without a corresponding increase in supply as construction requires lead time; thus, leading to rising real estate prices.

Will this high demand continue? That’s where the argument lies. Likely there will be softness felt in overall real estate demand as baby boomers already have their homes and they’re likely to either stay put, move to retirement homes or downgrade into a smaller place in order to obtain some retirement income. Immigration will continue into North America that will prop up demand, but likely not the extent to fulfill the whole in demand left by the baby boomer generation; therefore, the future appreciation in real estate properties is likely to flatten out.

Can’t Take Advantage of Available Opportunities

The purchase of a home or real estate property requires the individual to tie up a significant portion of their net worth into the property (in a lot of cases, all of it). Having all your net worth in real estate is a risky strategy as you’ll be severely impacted by movements in real estate prices as compared to having your cash tied up into several asset classes; thus, less vulnerable to swings in any one asset class. Similar to the discussion had under the “diversification” section of this article.

With the majority of an investors net worth tied up in a real estate property, there isn’t available cash to take advantage of other opportunities that come along; thus, significant opportunity costs are involved in venturing into real estate. This should be considered before purchasing an expensive personal home or making a real estate investment.

Limited Scope

Real estate is a local good, unlike gold for example – which can be bought and sold throughout the year for the same market price. An individual looking to buy a personal home or make a real estate investment doesn’t have access to all available properties as there are physical limitations to contend with. It comes down to wanting to live where you grew up or currently work or not wanting to buy a rental property far from your home in order to reduce logistical issues. For example, if you live in Toronto, Ontario and are looking to make an investment in a rental property, you’re unlikely to consider properties in Paris, France though the opportunities may be better than those surrounding Toronto due to language and logistic issues. Equities (and etc.) are globally traded and available; thus, users can take advantage of opportunities around the world; thus, their scope is not limited to the local area of their current surroundings like real estate is.

Additional Points to consider if you’re purchasing a Home for Personal Use.

Doesn’t Provide Any Cash Flow

An asset typically provides you with cash flow, i.e. puts cash in your pocket. When purchasing a home, cash only flows out (property taxes, repairs, etc.); some would argue that if it appreciates in value then it is an asset. In this instance it is only an asset when converted into cash and if that is the case, where will you live? Likely end up buying a new house, which has also gone up in value similar to your house.  This makes it difficult to realize the value of your personal home appreciation, which acts more like a liability than an asset since it takes cash out of your pocket instead of putting some in there.

Tax Deductibility of Interest

Interest expense paid due to bank loans taken to finance investment properties is deductable against income because the investor is pursuing income and tax legislation allows deduction of any expenses incurred in the pursuit of income. This is not the case for a mortgage taken out to purchase a house for personal use as the individual is not in the pursuit of income; thus, interest expense is paid with after tax dollars, with no tax shelter provided. If those funds had been borrowed to invest in equities or mutual funds, the interest would be deductable because again that would count towards the theme of pursuing income.

Can Get Personal Joy Out of It

Unlike equities and other alternative investments, the investor can’t personally use or get joy out of it as compared to purchasing a home, which the individual can live in and enjoy during the investment process. An investor who purchases shares in General Motors (GM) can’t exactly borrow and test drive cars whenever they please simply because they’re a part owner. This is a qualitative benefit that is difficult to quantify, but should be considered.

Where to go from here?

The main reason to purchase a house is to have somewhere to live and enjoy their life, don’t think of it as an investment. Buying a home isn’t a bad decision; it is the investor’s perception that may be tainted because it is important to realize that there are many arguments against a home as an investment to be considered. Don’t buy real estate property with the mindset that an individual can’t lose and that there is no better investment opportunity than to purchase a home, etc. Beware of conventional wisdom that states there is no better investment than purchasing a house.

THANKS,

SIMON GIANNAKIS

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