Herzlich willkommen bei Excel für Immobilien.
Dem YouTube Kanal für alle, die lernen wollen,wie man Excel nutzen kann, um erfolgreich Immobilien Geschäfte zu tätigen und AlexFischer Düsseldorf Excel.
Mein Name ist Stefan und heute bauen wir einkleines Tool zur Bestimmung der Rendite einer Eigentumswohnung.
Das hier ist unser erstes Video und wir freuenuns über jedes Feedback.
Zu schnell, zu langsam, was sind spannendeThemen für die Zukunft.
Hinterlasst uns einfach einen Kommentar.
Jetzt aber zum Inhalt.
Ihr seht hier das Ergebnis von dem, was wirheute bauen werden.
Alex Fischer Düsseldorf in Excel.
Jede Menge Eingabe-Felder.
Kaufpreis, Kaufnebenkosten, anfängliche Investitionen,Miete und Nebenkosten und am Ende die Kennzahlen Bruttomietrendite, Kaufpreis-Faktor und Nettomietrendite.
Das Ganze bauen wir jetzt aber von vorne.
Wir fangen an mit einer weißen Arbeitsmappe,blenden die Gitternetz-Linien aus.
Das ist ein persönliches Empfinden von mir.
Alles markieren.
Schrittgröße zehn.
Jetzt machen wir das Ganze noch ein kleinesbisschen größer, damit ihr besser sehen könnt, und fangen hier oben in der viertenZeile an.
Als erstes brauchen wir Objekt und Parameter.
Da werden wir ein paar Stammdaten zu der Wohnunghinterlegen.
Ich mache das ganze gerne grau und fett.
Das ist am Ende aber euch selbst überlassen,wie ihr das tun wollt.
Ihr seht: Jedes Mal die Zellen verbinden undzentrieren.
Eingabe Felder bekommen bei mir grundsätzlichdie Farbe hellgelb.
Daran könnt ihr am Ende alle Felder erkennen,in die man etwas eingeben darf.
Die Felder, in die nichts eingegeben wird,sind weiß.
Wir ergänzen die Wohnfläche, 31 Quadratmeter,und stellen das Ganze auf Zahl – eine Stelle hinter dem Komma reicht.
Jetzt suchen wir uns mal eine Rahmen-Farbe,die hellgrau ist, und machen das Ganze umrahmt.
Jetzt haben wir als erstes eigentlich eineInvestition zu tätigen, bevor wir Alex Fischer Düsseldorf in Excel.
Das heißt, wir kopieren unser Format vonhier oben, bauen uns einen zweiten Block namens Investition.
Kaufpreis ist das erste, was wir sicherlichbrauchen.
Da braucht es keine zwei Zellen für.
Also verbinden, Eingabe Feld – also die hellgelbeFarbe – und das sollte ein Währungsfeld sein.
Jetzt geben wir mal ein „55.
000“ – dasist ein echtes Objekt von mir.
Da brauchen wir keine Nachkommastellen, dasfunktioniert auch so.
Jetzt gibt es neben dem Kaufpreis noch Kaufnebenkosten,die wir zu bezahlen haben.
Auch dafür machen wir einen eigenen kleinenBlock.
Weil es eigentlich einen Unterblock von Investitionenist, machen wir ihn einen Tick heller und fangen an mit dem Makler.
Was gibt es noch: Den Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuerwerden wir noch bezahlen müssen.
Und vielleicht gibt’s irgendwelche sonstigenDinge wie Finanzierungsnebenkosten oder ähnliches.
Spalte ein bisschen breiter.
Das werden alles Eingabezellen.
Deshalb machen wir die alle hellgelb.
Üblicherweise wissen wir, dass der Maklerin % vom Kaufpreis bezahlt wird.
Also machen wir hier % zwei Nachkommastellensind üblich, weil immer die Mehrwertsteuer mit drin ist also 3,57% in diesem Beispiel.
Jetzt kopieren wir dieses Format nach unten,weil wir eigentlich auch die anderen Dinge relativ gut in Prozent schätzen können.
Beim Notar sind’s 1,5 in etwa, Grundbuch0,5%, Grunderwerbsteuer jetzt hier – die Wohnung ist in Bonn gewesen – also 6,5%- je nach Bundesland unterschiedlich.
Und jetzt verknüpfen wir die Prozentzahlmit dem Kaufpreis, damit das hinterher variabel ist.
Sonst funktioniert Rendite berechnen in Excelnicht.
Und jetzt achtet hier auf die Verknüpfung.
C9 steht da.
Das ist die Zelle mit dem Kaufpreis.
Einmal reinklicken, Taste F4 drücken.
Dadurch wird das ganze so verknüpft, dassihr jetzt diese Formel gleich nach unten ziehen könnt und trotzdem jedes Mal sauber auf diesenKaufpreis oben verweist.
Wir machen wieder eine Euro Angabe raus, Nachkommastellenbrauchen wir nicht, ziehen es nach unten und ihr seht auch hier unten verweist er nochimmer sauber auf den Kaufpreis C9, aber nimmt die Prozentzahl aus der jeweiligen Zeile.
Summe: Einmal für die Prozente.
Jetzt sehen wir gleich, dass wir ein Stückchenüber 12 Prozent in den Nebenkosten sind – leider – und das ganze macht in diesem Fall knappsechseinhalb oder gut sechseinhalb Tausend aus.
Wir ziehen auch hier wieder unseren schönengrauen Rahmen rum und bauen noch einen kleinen Block dazu für anfängliche Investitionen,die wir tätigen müssen.
Selbes Format für so einen Unterblock.
Und wir nehmen mal Streichen als ein Beispielund bauen uns aber noch ein paar Platzhalter, falls wir mal Projekte haben, bei denen einbisschen mehr zu tun ist.
Summe werden wir auch wieder bauen, damitdas Immobilien berechnen in Excel funktioniert.
Weil wir sowohl hier links etwas eingebenwerden als auch gleich weiter rechts einen Betrag, machen wir das ganze gelb, weil essind ja Eingabe Felder und keine verformelten Felder.
Hier kopieren wir uns das Format von obenrunter, weil da wollen wir ja Euro-Beträge drinstehen haben.
Für Streichen nehmen wir 3000 Euro und diesonstigen setzen wir für den Moment auf null, die können aber genauso verwendet werden.
Jetzt bauen wir eine Summe, schauen dass wirauch hier einen schönen Rahmen drum haben.
Hier unten das Summenfeld ist noch nicht sauberverbunden.
Verbinden, links zentrieren und damit habenwir eigentlich einen ganz guten Überblick über die Einzelposten.
Jetzt fassen wir das Ganze noch zusammen inForm unserer Gesamtinvestitionskosten.
Selbe Logik für’s Format, eine Summe unddas ist jetzt die Summe aus Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und der anfänglichen Investition.
Markieren, Rahmen drüber, vorher noch kurzverbinden, damit wir keinen Zwischenstrich bei der Summe haben – und das war der InvestitionsBlock für unser Immobilien berechnen in Excel Tool.
Jetzt machen wir hier oben Mal eine kleineÜberschrift hin, damit es vernünftig ausschaut, wenn wir es irgendwann mal ausdrucken oderherzeigen wollen.
Rendite Berechnung oben links.
In die Mitte den Objektnamen.
Da verweisen wir einfach auf die Zelle, diewir uns schon gebaut haben, wo es drin steht.
Format können wir von links kopieren.
Und ein Stückchen weiter rechts – das Blattfüllt sich dann ja noch – das heutige Datum.
Wir kopieren uns wieder das Format rüber.
Jetzt hat es das Datum zerschossen.
Jetzt tragen wir es der Einfachheit halbereinfach noch mal ein, sehen es passt als Fettes nicht rein in die Zelle.
Das heißt, jetzt zentrieren wir es bzw.
verbindenes mit der Zelle daneben, machen es rechtsbündig und dann passt es sauber rein, wie wir eshaben wollen.
Als nächsten Block auf dem Weg zum Renditeberechnen in Excel kümmern wir uns um die Mieteinnahmen und zwar um die Sollmiete.
Das heißt, falls wir irgendwo kleine Erhöhungenplanen, dann ist das schon berücksichtigt.
Unter Umständen ist die Wohnung auch leer,dann können wir sie zu einer Marktmiete vermieten.
Wir fangen an mit der Kaltmiete die wir üblicherweiseirgendwo als Quadratmeter Angabe erst einmal herleiten aus dem Mietspiegel oder aus aktuellenAngeboten bei Immoscout.
Das ist natürlich wieder ein Eingabe Feld.
Das ist natürlich wieder ein Euro Betrag.
11 Euro nehmen wir jetzt in diesem Beispielund rechnen aus diesem Beispiel dann auch aus, was die Gesamtmiete pro Monat ist – alsoQuadratmeter mal Euro pro Quadratmeter.
Hier brauchen wir jetzt keine Nachkommastelleund haben die 341.
Das Ganze machen wir ein bisschen rechtsbündigeingerückt, weil es zur Kaltmiete dazu gehört, und die Spalte ein bisschen breiter für das,was noch kommt.
Jetzt haben wir vielleicht noch einen Stellplatzdabei, den wir separat vermieten wollen oder der zumindest nicht in dem Quadratmeterpreismit drin ist.
Der kann 45 Euro bringen.
Da brauchen wir auch keine Nachkommastelle.
Und vielleicht haben wir noch irgendwas sonstiges,vielleicht vermieten wir noch eine Küche mit oder irgendwelche Dinge.
Auf jeden Fall bauen wir uns hier noch einFeld für die Zukunft, damit wir auch alle weiteren Varianten von Immobilien berechnenin Excel abbilden können.
Nettokaltmiete ist dann die Summe aus derWohnflächenmiete von 341 Euro, Stellplatz und gegebenenfalls dem Sonstigen.
Und der Mieter zahlt in der Regel nicht dieKaltmiete sondern eine Warmmiete.
Da fehlt uns aber im Moment noch das entscheidendeDetail wie viel muss der Mieter denn eigentlich zusätzlich zur Kaltmiete bezahlen und dasleiten wir uns jetzt im nächsten Block her.
Und zwar mit den Bewirtschaftungskosten.
Wir machen das wieder pro Monat.
Auch wenn wir es in der Hausgeldabrechnungbzw.
im Wirtschaftsplan in der Regel pro Jahr finden.
Weil wir oben die Miete pro Monat gemachthaben, machen wir das jetzt hier auf denselben Zeitraum bezogen.
Also die Angaben aus Wirtschaftsplan bzw.
Hausgeldabrechnung einfach durch zwölf teilen.
Wir nehmen wieder dieselbe Formatierung-Logik,damit das Ganze am Ende ein bisschen einheitlich ausschaut.
Wir fangen an mit den umlagefähigen Kosten,typischerweise Dinge wie die Heizung.
Hausmeister und andere Punkte, die ihr sicherlichkennt oder andernorts nachschlagen könnt.
Wir fangen dann mit den nicht umlagefähigenKosten des Hausgeldes an, das sind üblicherweise die WEG Hausverwaltung – also die Leistungder Hausverwaltung für mich als Vermieter, die Rücklage für Instandhaltungsarbeitender WEG und ein paar andere Posten, die nicht umgelegt werden dürfen.
Wieder Eingabe Felder mit Eurobetrag, deshalbFormat von oben runter kopiert.
In meinem Beispiel sind es 17, 23 und 9 Euro.
Da machen wir wieder eine Summe raus und ziehen unseren üblichen Rahmen darum.
Jetzt gibt’s aber noch ein paar mehr Posten,die nicht umlagefähig sind.
Und zwar Dinge, die ich für mich selbst zurücklegenmöchte bzw.
unter Umständen auch eine Mieterverwaltung, wenn ich eine beschäftigen möchte.
Was ich aber auf jeden Fall brauche, ist eineeigene Instandhaltungsrücklage für mein Sondereigentum also nicht für das Gemeinschaftseigentumder WEG, sondern für meine eigene Wohnung und eine Rücklage für den kalkulatorischenMietausfall für Leerstandszeiten.
Das heißt, jetzt bauen wir uns mal dieseBlöcke rein, formatieren das Ganze wieder so, wie wir haben wollen.
Weil es genau gleich wie oben ist, könnenwir das einfach jeweils runter kopieren.
Mietverwaltung habe ich in diesem Fall nicht,machen wir 0 Euro.
Instandhaltungsrücklage und Mietausfall müssenwir eigentlich eine kleine Nebenrechnung machen, damit das Immobilien berechnen in Excel nachherauch funktioniert.
Das heißt, wir bauen hier oben nochmal zweiParameter ein indem wir neue Zellen einfügen.
Wir haben hier oben noch vergessen, das Feldgelb zu machen, was eigentlich Eingabe Feld ist.
Kalkulatorischer Mietausfall wird üblicherweisein Prozent der Miete angegeben, je nach Lage zwischen 3, 4, 5 und das kann auch hochgehenbis zehn Prozent.
In meinem Fall sind es drei Prozent, weiles eine sehr gut vermietbare Lage ist.
Und die Rücklage für das Sondereigentumwird in der Regel mit Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr angegeben und ich nehmejetzt hier der Einfachheit halber 10 Euro für das Alex Fischer Düsseldorf in Excel.
Wir ziehen wieder einen Rahmen drum.
Und jetzt können wir genau diese Daten untenverwenden.
Jetzt sind das aber keine Eingabe Felder mehr,weil wir jetzt ja eine Nebenrechnung mit Formeln machen.
Das heißt, die Felder müssen wir jetzt gleichim Nachgang weiß machen.
Die Formel ist Wohnfläche mal Euro pro Quadratmeterdurch 12, weil das ja eine Jahresangabe war, die Angabe pro Quadratmeter.
Sonst geht beim späteren Alex Fischer Düsseldorfmit Excel etwas schief.
Und der Mietausfall ist die Prozentangabe,also die Drei, mal die Kaltmiete für den Moment – etwas anderes haben wir noch nicht- und das Ganze müssen wir natürlich noch durch 100 teilen, weil wir da oben eigentlichnur eine Prozentzahl stehen haben.
Ergibt also 26 Euro Instandhaltung und 12Euro kalkulatorischer Mietausfall.
Das markieren wir jetzt weiß, weil es javerformelt ist und hinterher nicht überschrieben werden soll aus Versehen.
Machen eine Summe drüber.
Das sind 37 Euro für die eigenen Rücklagenund jetzt addieren wir die Dinge, die wir nicht umlegen können noch mal zusammen, weildie uns hinterher bei der Renditebetrachtung interessieren.
Das heißt, noch ein Block, eine Summe aus49 Euro und 37 Euro.
Einmal für die WEG und einmal auf eigeneKonten.
Rahmen drum und auch das ist fertig.
Jetzt kommen wir zu dem spannendsten Block,dem eigentlichen Immobilienrendite berechnen in Excel.
Wir machen noch die Warmmiete, die habe ichvergessen.
Nettokaltmiete plus die nicht umlagefähigenKosten, also die 105 Euro, die wir oben stehen haben, ist die Warmmiete und jetzt ziehenwir auch den kalkulatorischen Mietausfall gerade und beziehen die drei Prozent auf dieWarmmiete, weil ja in einem Leerstandsmonat auch die Nebenkosten Vorauszahlung des Mietersentfällt.
Geheizt wird dann zwar nicht so, aber nichtsdestotrotz,die anderen Kosten fallen ja trotzdem an.
Jetzt bauen wir oben den Block, um dem eswirklich geht, nämlich die Kennzahlen aus dem Bereich Immobilienrendite berechnen Excel.
Wir ziehen uns wieder das Format von linksrüber und fangen mal an mit einer ganz einfachen Kennzahl: Kaufpreis pro Quadratmeter.
Das ist ja immer die Zahl, mit wir die Kaufpreisebei unterschiedlichen Größen normieren können.
Wir nehmen dazu den Kaufpreis von links, teilendas durch die Quadratmeterzahl, machen daraus eine Währungszelle, machen die Nachkommastellenweg und sehen, das sind ungefähr knapp 1.
800 Euro.
Dann die Nettokaltmiete pro Jahr.
Wir nehmen die Nettokaltmiete, die wir ausgerechnethaben mal 12, relativ easy.
Jetzt nehmen wir uns die nicht umlagefähigenBewirtschaftungskosten und schauen mal wie viel Prozent der Nettokaltmiete die eigentlichausmachen.
Das ist eine Kennzahl, die euch ein bisschenein Gefühl dafür gibt, wie die Wohnung von der Kostenstruktur aussieht und die solltezum Beispiel nicht bei 35, 40 Prozent oder so was liegen.
Dann habt ihr irgendwo ein Problem und müsstwahrscheinlich mal genauer hinschauen.
Jetzt sind es in diesem Fall 23 Prozent.
Und jetzt kommt unsere erste Mietrendite Kennzahl,die Brutto Mietrendite, entspricht der Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis.
Und zwar nur den Kaufpreis, keine Nebenkostenund so weiter.
Ein wichtiger Schritt beim Berechnen der ImmobilienRendite in Excel.
Das Ganze ist eine Prozentangabe und da machenwir noch Nachkommastelle dazu.
8,4 Prozent, was im Übrigen sehr gut ist– je nach Lage.
Der sogenannte Kaufpreis Faktor, der euchimmer wieder begegnet, ist der Kehrwert der Bruttomietrendite – zumindest in einer dervielen Definitionen und das ist hier also eine 11,9 ungefähr.
Wir machen mal die Nachkommastellen weg.
Ihr könnt aber auch anders berechnen, indemihr einfach den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete teilt und kommt wieder auf die 11,9.
Jetzt haben wir noch die Nettomietrenditeals letzte Kennzahl.
Was bleibt uns eigentlich wirklich über,wenn wir alle Kosten abgezogen haben – im Verhältnis zu dem, was wir wirklich allesinvestiert haben – mit Nebenkosten.
Wir nehmen also wieder die Nettokaltmiete,ziehen davon zwölf Mal – also zwölf Monate – die nicht umlagefähigen Kosten, die wirselber tragen müssen, ab.
Das Ganze müssen wir in eine Klammer setzen,damit das gleich beim Teilen funktioniert, und teilen das Ganze durch die Gesamtinvestitionskosten- also alles was wir in die Hand genommen haben.
Sonst kommt beim Alex Fischer Düsseldorfin Excel ein falsches Ergebnis raus.
0 Euro müssen wir noch umwandeln in eineProzentzahl, eine Nachkommastelle dazu und sehen das ist ein Stückchen niedriger, 5,5,aber auch das ist noch ein guter Wert.
Wir machen unseren üblichen Rahmen drum undjetzt bauen wir uns noch ein kleines Benchmark dazu, damit wir schnell sehen sind wir glücklichoder nicht glücklich.
Also bedingte Formatierung.
Machen eine Skala von grün bis rot.
Grün für hohe Werte, gehen in die Regelbearbeitungrein, sehen hier die drei Blöcke wo soll's rot, gelb, grün sein.
Wir gehen jeweils auf den Typ Zahl, geben0,04 also 4 Prozent ein für rot, 5 für gelb und 6 für grün.
Das heißt, immer wenn dieses Feld über sechsist, wird es richtig schön grün sein.
Bei einer 5 wird gelb sein, bei einer 4 rotund dazwischen wird sauber zwischen diesen Farben interpoliert, wenn man so möchte.
Jetzt machen wir dasselbe für die Nettomietrendite,die darf natürlich ein Tick niedriger sein.
Also nehmen wir hier der Einfachheit halber3%, 4% und 5%.
Das müsst ihr am Ende für euch auch abhängigdes Standortes entscheiden, was für euch Sinn macht.
Ihr habt aber schon ein fertig konfiguriertesTool für Immobilien Rendite berechne in Excel.
Damit sind wir eigentlich soweit fertig, habenein fertiges Tool und jetzt können wir spielen.
Lasst uns mal so tun, als ob die Wohnflächefalsch war – wir haben doch nur 27 Quadratmeter.
Jetzt sehen wir, die Mietrendite geht runter.
Oder es sind nur 20 Quadratmeter, warum auchimmer.
Jetzt gehen wir wieder auf die 31.
Jetzt lasst uns sagen, wir haben den Kaufpreisbesser verhandelt und kommen bei 45.
000 raus, Mietrendite hoch.
Oder wir kommen nicht so weit runter und sindbei 65.
000, Mietrendite runter.
Oder wir haben uns in der Kaltmiete, die wirerzielen können, vertan und es werden nur sieben Euro, Miete runter.
Es kann auch sein, wir glauben, wir habendoch mehr Mietausfall und wir müssen hier auf 8 Prozent hochgehen.
Es kann sein, wir glauben vom Zustand her,wir brauchen weniger Sondereigentumsrücklage.
Es kann sein, wir sparen uns den Makler, könnenhier auf null Prozent gehen.
Es kann sein, wir haben zusätzliche Anfangsinvestitionneben dem Streichen, zum Beispiel wollen wir das Bad erneuern für 8.
000 Euro.
Ihr seht jeweils unmittelbar rechts, wie dieMietrendite sich ändert und alle Kennzahlen sich ändern.
Jetzt lassen wir die 8.
000 Euro mal und nehmennoch was dazu.
Eine Küche für 4.
000 Euro und vielleichtmuss man noch den Boden erneuern für 2.
000 Euro.
Und ihr seht direkt jeweils die Auswirkungenund die Gesamtinvestitionskosten.
Jetzt könnt ihr nochmal mit der Miete rumspielenund habt ein Tool an der Hand, mit dem ihr extrem schnell alles Mögliche durchsimulierenkönnt.
Ihr könnt euch die jeweils abspeichern, könntsie nebeneinander legen, extrem wertvoll.
Source: Youtube