Immobilien gehören vielerorts zu den letzten Anlagen, die bei überschaubarem Risiko noch eine Rendite abwerfen. Vielleicht. Trotzdem lohnt es sich, sich wieder einmal die Historie zu Gemüte zu führen. There is no such thing as a free lunch!
Meine Damen und Herren, Immobilien gelten landläufig als die risikoloseste Anlage überhaupt – zumindest in Europa. Das mag so sein, aber wir wollen uns trotzdem die entsprechenden Grafiken einmal ansehen. Von 1972 bis 2015: Schweizer Immobilien in grün, Aktien Schweiz in rot, grosse Schwankungen und Gesamterträge von etwa 8.1% im Durchschnitt per annum. Die Immobilien zeigen etwas weniger Schwankungen mit einer Rendite von rund 6.8% im Durchschnitt per annum und hier die Obligationen mit Renditen von rund 4.8%. Immobilien liegen risiko-/ertragsmässig irgendwo zwischen Obligationen und Aktien. Die risikolose Geschichte mit Immobilien ist ein Märchen. Man sieht das vielleicht nicht gut, aber wir haben durchaus Schwankungen, die schmerzen können. Das ist eine logarithmische Skala. Das heisst, wir haben auch im Immobilienbereich Schwankungen von zwischen 10% und 20%. Wir wollen dies anhand des sogenannten Draw-Downs im verwendeten Rüd-Blass Immobilienindex einmal detaillierter studieren: Der Draw-Down zeigt auf, wie in historischer Perspektive die Korrekturphasen einer Anlageklasse ausgeschaut haben und wie lange es jeweils gedauert hat, bis man nach der Korrektur „den Kopf wieder über Wasser hatte“. Beispielsweise hier, 1963, hatten wir einen Preiseinbruch von etwa 7% und dieser hat etwa 4.5 Jahre gedauert. Wir haben historisch durchaus Korrekturphasen gesehen, die einerseits relativ gross waren und auch lange gedauert haben. Hier Anfang der 90er Jahre mit über 10% Korrektur und einer Dauer von 3 Jahren. Dann Mitte der 90er Jahre mit fast 20% Korrektur und einer Dauer von zwischen 5 und 6 Jahren. Es ist also keines Falls so, dass Immobilien risikolos wären, auch wenn sie – zumindest in Europa -, gerne so hingestellt werden.
In der nächsten Graphik finden Sie für die gleiche Periode wie oben (1972-2015) einerseits die negativste Einzelmonatsrendite sowie den grössten „Gesamttaucher“. Die negativste Einzelmonatsrendite liegt bei Obligationen bei rund 2%, bei Immobilien liegt sie bei fast 10% und im Aktienbereich bei über 20%. Die maximalen Einbrüche liegen im Obligationenbereich bei knapp unter 10%, im Immobilienbereich über 20% und im Aktienbereich in der Gegend von 50 %. Das sind die relativen Risiken der drei Anlageklassen. Noch einmal: der Immobilienbereich liegt immer zwischen Aktien und Obligationen, ist aber keineswegs risikolos.
Lassen Sie mich das zusammenfassen: Renditeliegenschaften sind nicht risikolos, auch wenn sie gerne so dargestellt werden. Sie liegen risiko- und ertragsmässig zwischen Aktien und Obligationen. Die letzten wirklichen Einbrüche haben wir in Europa aber in den 90er Jahren gesehen. Meine Damen und Herren, die Anleger-Community hat ein kurzes Gedächtnis und tendiert dazu, solche Ereignisse zu vergessen oder zu verdrängen. Je nach Art und Grösse der Investition kann bei Immobilien des weiteren die Liquidität zu einem Problem werden. Wenn sie kurzfristig aussteigen wollen oder müssen, macht es in aller Regel mehr Mühe, eine Immobilienanlage zu verkaufen als eine Aktie oder eine Obligation. Die Anlagemöglichkeiten selbst sind allerdings sehr mannigfach; von Direktanlagen, über Anlagenfonds, Immobiliengesellschaften etc., und wenn Sie wieder kommen werden wir Ihnen solche Anlagemöglichkeiten präsentieren.
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