Damals und heute
Vor zehn Jahren hätte die Suche nach Immobilien im Büro eines lokalen Immobilienmaklers oder einfach durch die Stadt gefahren. Im Büro des Agenten würden Sie einen Nachmittag damit verbringen, die Seiten der aktiven Immobilien vom lokalen Multiple Listing Service (MLS) zu durchsuchen. Nachdem Sie die gewünschten Eigenschaften ausgewählt haben, würden Sie viele Wochen damit verbringen, jede Immobilie zu besichtigen, bis Sie die richtige gefunden haben. Das Auffinden von Marktdaten, mit denen Sie den Angebotspreis abschätzen können, würde mehr Zeit und mehr Fahrt kosten, und Sie können möglicherweise immer noch nicht alle Informationen finden, die Sie benötigen, um einen fairen Marktwert zu erzielen.
Die meisten Immobiliensuchen beginnen heute im Internet. Bei einer schnellen Stichwortsuche bei Google nach Ort werden Sie wahrscheinlich Tausende von Ergebnissen erhalten. Wenn Sie auf einer Immobilienwebsite eine interessante Immobilie finden, können Sie normalerweise Fotos online anzeigen und möglicherweise sogar eine virtuelle Tour machen. Sie können dann andere Websites, wie z. B. den örtlichen Gutachter, überprüfen, um sich ein Bild von dem Wert der Immobilie zu machen, zu sehen, was der aktuelle Eigentümer für die Immobilie bezahlt hat, die Grundsteuern zu überprüfen, Zensusdaten, Schulinformationen und sogar Informationen zu erhalten Welche Geschäfte sind zu Fuß erreichbar – alles ohne Ihr Haus zu verlassen!
Die Ressourcen im Internet sind zwar bequem und hilfreich, ihre korrekte Verwendung kann jedoch aufgrund des Informationsvolumens und der Schwierigkeit bei der Überprüfung der Genauigkeit schwierig sein. Bei der Suche nach "Denver Real Estate" wurden 2.670.000 Websites gefunden. Selbst eine nachbarschaftsspezifische Suche nach Immobilien kann Tausende von Websites leicht wiedergeben. Mit so vielen Online-Ressourcen, wie kann ein Investor sie effektiv nutzen, ohne sich zu verkeilen oder sich mit unvollständigen oder schlechten Informationen fertig zu machen? Ob Sie es glauben oder nicht, zu verstehen, wie das Geschäft mit Immobilien offline funktioniert, macht es einfacher, Online-Immobilieninformationen und -strategien zu verstehen.
Das Geschäft von Immobilien
Immobilien werden in der Regel entweder über einen lizenzierten Immobilienmakler oder direkt vom Eigentümer gekauft und verkauft. Die große Mehrheit wird über Immobilienmakler gekauft und verkauft. (Wir verwenden "Makler" und "Makler", um auf denselben Fachmann zu verweisen.) Dies liegt an ihrem Immobilienwissen und ihrer Erfahrung und, zumindest historisch, ihrem exklusiven Zugriff auf eine Datenbank mit aktiven Immobilien, die zum Verkauf stehen. Der Zugriff auf diese Datenbank mit Immobilienlisten bietet die effizienteste Suche nach Eigenschaften.
Die MLS (und CIE)
Die Datenbank mit Wohnimmobilien, Grundstücken und kleineren Einkommensobjekten (einschließlich einiger Gewerbeimmobilien) wird im Allgemeinen als Multiple Listing Service (MLS) bezeichnet. In den meisten Fällen können nur Immobilien, die von Mitglied-Immobilienmaklern aufgeführt werden, einem MLS hinzugefügt werden. Der Hauptzweck eines MLS besteht darin, den Mitglieder des Immobilienmaklers zu ermöglichen, anderen Mitgliedsagenten Entschädigungsangebote anzubieten, wenn sie einen Käufer für eine Immobilie finden.
Zu diesen Zwecken gehörte nicht die Ermöglichung der direkten Veröffentlichung der MLS-Informationen an die Öffentlichkeit; Zeiten ändern sich. Die meisten MLS-Informationen sind heute in vielen verschiedenen Formen direkt über das Internet für die Öffentlichkeit zugänglich.
Gewerbeimmobilien werden auch online angezeigt, aber Informationen über gewerbliche Immobilien sind schwer zu fassen. Größere MLS betreiben häufig einen kommerziellen Informationsaustausch (CIE). Eine CIE ähnelt einem MLS, aber die Agenten, die die Einträge in die Datenbank aufnehmen, müssen den anderen Mitgliedern keine bestimmte Entschädigung anbieten. Die Entschädigung wird außerhalb der CIE ausgehandelt.
In den meisten Fällen können Immobilien zum Verkauf durch Eigentümer nicht direkt zu einer MLS und einer CIE hinzugefügt werden, die normalerweise von REALTOR-Vereinigungen gepflegt werden. Das Fehlen einer verwalteten, zentralisierten Datenbank kann die Lokalisierung dieser Eigenschaften erschweren. Traditionell werden diese Immobilien gefunden, indem man in den Immobilienangeboten der lokalen Zeitung herumfahren oder nach Anzeigen sucht. Eine effizientere Methode zum Suchen von Immobilien zum Verkauf durch Eigentümer bietet die Suche nach einer Website zum Verkauf durch Eigentümer im geografischen Gebiet.
Was ist ein Realist? Manchmal werden die Begriffe Immobilienmakler und REALTOR austauschbar verwendet. Sie sind jedoch nicht dasselbe. Ein REALTOR ist ein lizenzierter Immobilienmakler, der auch Mitglied der NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS ist. REALTORS müssen einen strengen Ethik- und Verhaltenskodex einhalten.
Die Informationen zu den Auflistungen von MLS- und CIE-Immobilien waren in der Vergangenheit nur in Papierform verfügbar und, wie bereits erwähnt, nur für Immobilienmakler, die Mitglied einer MLS oder CIE sind. Vor etwa zehn Jahren begannen diese wertvollen Immobilieninformationen ins Internet zu gelangen. Dieses Rinnsal ist jetzt eine Flut!
Ein Grund ist, dass die meisten der rund 1 Million REALTORS-Websites über Websites verfügen und die meisten dieser Websites unterschiedliche Mengen der lokalen MLS- oder CIE-Eigenschaftsinformationen enthalten. Ein weiterer Grund ist, dass es viele Nicht-Immobilienmakler-Websites gibt, die auch Immobilieninformationen anbieten, einschließlich Websites zum Verkauf durch Eigentümer, Zwangsvollstreckungs-Websites, regionale und internationale Listungs-Websites, County-Bewerter-Websites sowie Bewertungen und Marktinformationen Websites. Die Flut von Immobilieninformationen im Internet macht die Informationen auf jeden Fall zugänglicher, aber auch verwirrender und kann zu Missverständnissen und Missbrauch führen.
Immobilienmakler
Trotz der Flut von Immobilieninformationen im Internet werden die meisten Immobilien immer noch direkt über Immobilienmakler verkauft, die Immobilien in der lokalen MLS oder CIE auflisten. Diese Immobilienauflistungen bleiben jedoch nicht mehr lokal. Das Internet ist von Natur aus ein globaler Marktplatz, und lokale MLS- und CIE-Einträge werden normalerweise zur Anzeige auf vielen verschiedenen Websites verbreitet. Viele gehen beispielsweise auf die Website NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS. http://www.realtor.comund auf die Website des lokalen Immobilienmaklers. Darüber hinaus kann die Auflistung auf der Website einer lokalen Zeitung angezeigt werden. Im Wesentlichen ist das Internet nur eine andere Form des Marketing, das der heutige Immobilienmakler anbietet, aber es ist viel breiter als die alte Printwerbung.
Zusätzlich zum Internet-Marketing können Listing-Agenten dem Verkäufer helfen, einen Preis festzulegen, offene Häuser zu halten, den Verkäufer über interessierte Käufer und Angebote auf dem Laufenden zu halten, den Vertrag zu verhandeln und beim Abschluss zu helfen. Wenn ein Agent all diese Dienste zur Verfügung stellt, spricht man von einer Full-Service-Listungsvereinbarung. Full-Service-Listing-Arrangements sind zwar die gebräuchlichste Art von Listing-Arrangements, jedoch nicht mehr die einzige Option.
Änderungen in der Technologie hinter dem Immobiliengeschäft haben viele Agenten dazu veranlasst, ihre Geschäftstätigkeit zu ändern. Dies liegt zum großen Teil an dem sofortigen Zugriff, den die meisten Verbraucher nun auf Immobilienangebote und andere Immobilieninformationen haben. Darüber hinaus haben das Internet und andere Technologien den Marketing- und ersten Suchprozess für Immobilien weitgehend automatisiert. Verbraucher können beispielsweise Eigenschaften online anzeigen und Anfragen per E-Mail stellen. Makler können automatisierte Programme verwenden, um Angebote an Verbraucher zu senden, die ihren Immobilienkriterien entsprechen. So beschränken einige Agenten nun ihre Dienste und ändern ihre Gebühren entsprechend. Ein Agent kann anbieten, die Immobilie im MLS zu bewerben, bietet jedoch nur begrenzte zusätzliche Dienstleistungen an. In der Zukunft bieten einige Immobilienmakler möglicherweise mehr a la carte an.
Aufgrund des Umfangs der Immobilieninformationen im Internet sollten die Menschen, die heute einen Immobilienmakler beauftragen, sich die jeweiligen vom Makler angebotenen Dienstleistungen und die Tiefe ihrer Erfahrung und ihres Wissens im relevanten Immobiliensektor anschauen. Es geht nicht mehr nur um den Zugriff auf Informationen zu Immobilienlisten. Käufer und Verkäufer fanden in der Vergangenheit Agenten durch Empfehlungen von Freunden und Verwandten. Das Internet bietet jetzt Möglichkeiten, qualifizierte Agenten direkt zu finden oder die Biografie eines Agenten zu untersuchen, auf den Sie offline verwiesen wurden. Eine dieser Websites, AgentWorld.com, wird schnell zum LinkedIn oder Facebook für Immobilienmakler. Auf dieser Site kann ein Agent sein Profil personalisieren, ein Blog starten, Fotos und Videos posten und sogar kostenlos einen Link zu seiner Website erstellen. Sobald einmal eindeutiger Inhalt zu ihrer Profilseite hinzugefügt wird, werden die Suchmaschinen davon in Kenntnis gesetzt!
Einige haben argumentiert, dass das Internet REALTORS und das MLS weniger relevant macht. Wir glauben, dass dies auf lange Sicht falsch sein wird. Dies kann die Rolle des Agenten ändern, macht sachkundige, qualifizierte und professionelle REALTORS jedoch relevanter als je zuvor. Tatsächlich ist die Zahl der Immobilienmakler in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Kein Wunder, das Internet hat lokale Immobilien zu einem globalen Geschäft gemacht. Abgesehen davon, ob im Internet oder nicht, bleibt die einfache Tatsache, dass der Kauf von Immobilien der größte Einzelkauf ist, den die meisten Menschen in ihrem Leben tätigen (oder für viele Investoren der größte Mehrfachkauf im Laufe eines Lebens), und dass sie fachkundige Hilfe benötigen. Das MLS ist nach wie vor die verlässlichste Quelle für Immobilienkotierungen und verkaufte Informationen und ermöglicht weiterhin eine effiziente Vermarktung von Immobilien. Was ist also die Funktion aller Online-Immobilieninformationen?
Online-Immobilieninformationen sind ein großartiges Rechercheinstrument für Käufer und Verkäufer und ein Marketinginstrument für Verkäufer. Käufer können bei richtiger Anwendung Zeit sparen, indem sie Immobilien schnell recherchieren und letztendlich bessere Investitionsentscheidungen treffen. Verkäufer können den Markt effizient untersuchen und fundierte Entscheidungen über die Einstellung eines Agenten und die Online-Vermarktung ihrer Immobilien treffen. Der nächste Schritt ist zu wissen, wo Sie online nach einigen der besten Ressourcen suchen können.
Internet-Strategien
In den folgenden Abschnitten stellen wir Strategien und Tipps zur Verfügung, wie Sie mithilfe des Internets zum Verkauf stehende Immobilien finden und nach Informationen suchen, die für Ihre Kaufentscheidung relevant sind. Es gibt viele Immobilien-Websites, aus denen Sie wählen können. Obwohl wir nicht beabsichtigen, eine bestimmte Website zu unterstützen, haben wir festgestellt, dass die hier aufgeführten Websites in den meisten Fällen gute Ressourcen sind oder so beliebt sind, dass sie erwähnt werden müssen. Eine Möglichkeit, die Genauigkeit einer Website zu testen, besteht darin, nach Informationen zu einer bereits vorhandenen Eigenschaft zu suchen.
Immobilien zum Verkauf finden
Trotz des weithin verfügbaren Zugangs zu Immobilienangeboten glauben viele, dass MLS-Datenbanken nach wie vor die umfassendste und genaueste Quelle von Immobilieninformationen bieten. Die meisten MLS verteilen inzwischen Inhalte an andere Websites (die hauptsächlich von Immobilienmaklern betrieben werden). Ein hervorragender Ausgangspunkt für von MLS stammende Inhalte ist die nationale NAR-Website realtor.com, die auch die beliebteste Website für die Suche von Immobilienangeboten ist. Nahezu alle lokalen und regionalen MLS haben mit realtor.com eine Vereinbarung getroffen, einen Großteil ihres aktiven Listungsinventars anzuzeigen.
Einige lokale und regionale MLS-Systeme verfügen auch über eine öffentlich zugängliche Website. Um jedoch vollständige Informationen zu erhalten, müssen Sie höchstwahrscheinlich immer noch einen qualifizierten lokalen REALTOR finden. Viele lokale Immobilienmakler bieten ihren Kunden (per E-Mail) neue Einträge an, die in das MLS eingegeben werden und deren vordefinierten Kriterien entsprechen. Dies kann für einen viel beschäftigten Käufer sehr hilfreich sein.
Es gibt auch viele Websites, auf denen sowohl Immobilienmakler als auch Immobilien zum Verkauf durch den Eigentümer aufgeführt sind. Zu den bekannteren Websites gehören zillow.com und trulia.com. Diese Seiten bieten auch andere Dienstleistungen an. Zum Beispiel ist zillow.com am besten für seine Funktion zur sofortigen Bewertung von Immobilien und trulia.com für die Bereitstellung historischer Informationen bekannt. Eine andere Quelle von zum Verkauf stehenden Immobilien sind die staatlichen, regionalen und lokalen Websites, die mit Maklerunternehmen verbunden sind. Zum Beispiel remax.com oder prudential.com. Suchmaschinen wie yahoo.com und Kleinanzeigenwebsites wie craigslist.com verfügen ebenfalls über eine Vielzahl aktiver Immobilienangebote.
Ein wesentlicher Unterschied zwischen diesen Websites besteht darin, wie viele Informationen anonym zugänglich sind. Bei trulia.com können Sie beispielsweise bis zu einem gewissen Punkt anonym einkaufen. Sie müssen dann auf die Website des Agenten klicken, um weitere Informationen zu erhalten. Viele neue Immobilien-Suchmaschinen ermöglichen Ihnen das Durchsuchen von Einträgen, ohne ein Formular ausfüllen zu müssen. Die beste Strategie besteht darin, einige der oben aufgeführten Websites zu durchsuchen, um nach geografischen Gebieten oder Preiskategorien zu suchen, die interessant sind. Wenn Sie sich ernsthaft mit einer Immobilie befassen, ist es an der Zeit, einen qualifizierten REALTOR Ihrer Wahl zu finden, um eine vollständige Suche in der lokalen MLS durchzuführen.
Es schadet auch nie, auf die altmodische Weise zu suchen, indem Sie durch die Nachbarschaften fahren, die Sie interessieren. Es gibt keinen Ersatz für physisch, nicht virtuell, wenn Sie die Blockade durchlaufen, wenn Sie eine ernsthafte Investitionsentscheidung treffen. In diesem Sinne ist Immobilien immer noch ein sehr lokales Unternehmen, und wenn Sie vor der Immobilie stehen, kann dies zu einer ganz anderen Entscheidung als beim Anzeigen eines Webseitendrucks führen.
Bewertung von Immobilien
Wie bereits erwähnt, ist die sofortige Immobilienbewertung von zillow.com eines der beliebtesten Immobilien-Tools. Geben Sie einfach eine Adresse und ein und Sie erhalten einen Eigenschaftswert. Es zeigt sogar die Preissteigerungen und -tiefs und zeigt das letzte verkaufte Datum (einschließlich Preis) und die Grundsteuern an. Es gibt andere Websites, die ähnliche Tools wie housevalues.com und homegain.com anbieten. Leider verwenden viele Menschen diese Schätzwerte allein, um Verkaufspreise, Angebote und Gegenangebote zu rechtfertigen. Dies sind jedoch nur grobe Schätzungen, die auf einer Formel basieren, die die Verkaufsinformationen des Landkreises enthält. Diese Schätzungen können innerhalb kurzer Zeit stark schwanken und scheinen nicht immer die tatsächlichen Marktveränderungen zu verfolgen, die normalerweise eher graduell sind. Darüber hinaus berücksichtigen diese Schätzungen nicht automatisch Umbauten oder Renovierungen von Immobilien oder andere objektspezifische oder örtliche Änderungen. Dies bedeutet nicht, dass diese Websites nicht nützlich sind. Sie sind in der Tat ein guter Ausgangspunkt und können in vielen Fällen einen guten Parkwert bieten.
Wenn es darum geht, einen genaueren Wert für eine bestimmte Eigenschaft zu erhalten, gibt es andere Strategien, die vertrauenswürdiger sind. Zum einen gehen Sie direkt zur Website Ihres Countys. In den meisten Fällen bietet der Bereich der Website des County Assessors Umsatz- und Steuerinformationen für alle Immobilien im County. Wenn Sie nach einer bestimmten Immobilie suchen oder die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien vergleichen möchten, sind die Websites der lokalen Bewerter sehr hilfreich. Wenn Sie die Website eines Countys besuchen, erhalten Sie Informationen direkt von der Quelle. Die meisten Landkreise veröffentlichen heute Eigenschaftsinformationen auf ihren Websites. Oft können Sie nicht nur den Preis sehen, den ein Vorbesitzer gezahlt hat, sondern auch den geschätzten Wert, die Grundsteuern und Karten. Einige Landesbeurteiler fügen jetzt auch ein Instrument zur Bewertung von Märkten und Immobilien hinzu.
In Anbetracht der Wichtigkeit der Bewertung für Investitionen werden wir Sie auch an die beiden wichtigsten Bewertungsmethoden (nicht im Internet) erinnern: Immobilienmakler und -gutachter. Die Arbeit mit einem lokalen REALTOR ist eine genaue und effiziente Methode, um Wertinformationen für eine Immobilie zu erhalten. Während einer der Hauptzwecke des MLS die Vermarktung der aktiven Immobilienlisten seiner Mitglieder ist, erfasst das System auch Verkaufsinformationen für diese Listen. REALTOR-Mitglieder können diese Verkaufsinformationen abrufen und vergleichbare Marktanalysen (manchmal auch CMAs genannt) erstellen, die einen hervorragenden Überblick über den Wert einer bestimmten Immobilie für den Markt in einem bestimmten Bereich liefern.
Der genaueste Weg, eine Immobilie zu bewerten, ist schließlich die Erstellung eines Gutachtens durch einen zertifizierten Gutachter. Ein Gutachter prüft typischerweise sowohl die verkauften Informationen im MLS-System als auch die Landkreisinformationen und analysiert die Informationen, um anhand einer oder mehrerer genehmigter Bewertungsmethoden eine Bewertung für das Objekt zu erstellen. Diese Bewertungsmethoden können einen Vergleich ähnlicher Immobilien beinhalten, die um die Unterschiede zwischen den Immobilien bereinigt sind, die Kosten für den Ersatz der Immobilie bestimmen oder mit einer einkommensgenerierenden Immobilie einen Wert auf der Grundlage der mit der Immobilie erzielten Erträge ermitteln.
Die Nachbarschaft
Es gibt viele Möglichkeiten, wie das Internet Ihnen helfen kann, eine bestimmte Nachbarschaft zu erreichen. Zensusdaten finden Sie beispielsweise unter census.gov. Sie können sich auch die Umgebung in der Nachbarschaft auf Websites wie outside.in ansehen oder lokale Blogs lesen. Ein Blog ist eine Website, auf der die Benutzer Themen diskutieren, indem sie Nachrichten veröffentlichen und darauf antworten. Beginnen Sie, indem Sie bei placeblogger.com und kcnn.org/citymediasites.com nach einem Verzeichnis von Blogs suchen. Trulia.com verfügt über eine "Heat Map", die zeigt, wie heiß oder kalt jede Nachbarschaft ist, basierend auf Preisen, Verkäufen oder Beliebtheit bei den Benutzern der Websites.
Schulen
Wenn es um den Verkauf von Wohnimmobilien oder Mietwohnungen für Familien geht, macht die Qualität des Schulviertels einen großen Unterschied. Es gibt viele Websites, die sich mit Schulinformationen befassen. Schauen Sie sich greatschools.net oder schoolmatters.com an. Die meisten örtlichen Schulbezirke haben auch eine eigene Website. Diese Websites enthalten eine Vielzahl von Informationen über die öffentlichen Schulen und den Schulbezirk, einschließlich der Demografie des Bezirks, Testergebnisse und Elternbewertungen.
Den richtigen Immobilienmakler finden
Der Internet-Boom bei Immobilieninformationen wurde kürzlich durch Websites ergänzt, auf denen Immobilienmakler ihr Fachwissen und ihr lokales Wissen vermarkten können, indem sie ihr Berufsprofil zeigen und sich mit Blogs sozial vernetzen. Sie können nach einem Agenten mit einem bestimmten Fachwissen, einem geografischen Spezialgebiet oder einem Agenten suchen, der bestimmte Dienstleistungen anbietet. Über die Website AgentWorld.com können Benutzer schnell und einfach einen Agenten mit den richtigen Fachkenntnissen mithilfe von Schlüsselwortsuchen und einfachen und einfachen Agentenprofilen finden. AgentWorld.com ermöglicht es Agenten auch, personalisierte Blogs, Fotos und Videos zu veröffentlichen, um den Verbrauchern zu helfen, den besten Agenten für ihre Bedürfnisse zu finden. Darüber hinaus enthalten viele Agentenprofile einen direkten Link zur Website des Agenten, auf der Sie wahrscheinlich die lokalen MLS-Einträge finden.
Karten und andere Tools
Das Internet hat das Mapping und das Auffinden von Eigenschaften wesentlich vereinfacht. Um ein Luftbild oder ein Satellitenbild einer Immobilie oder eines Stadtviertels zu erhalten, besuchen Sie maps.live.com oder maps.google.com oder besuchen Sie walkscore.com, um zu sehen, wie begehbar eine bestimmte Eigenschaft ist. Diese Websites geben Ihnen einen Eindruck von den Nachbarschaftseigenschaften und den Arten von Unterhaltung, Restaurants und anderen Einrichtungen, die zu Fuß von der Unterkunft aus erreichbar sind. Maps.Live.com bietet eine Ansicht aus einem bestimmten Winkel, so dass Sie die Seiten von Häusern und Maps.Google sehen können, und bietet Ihnen sogar eine 360-Grad-Ansicht auf Straßenebene für bestimmte Stadtviertel. Wenn Sie keine dieser Satellitenkarten-Websites ausprobiert haben, sollten Sie dies wirklich tun, wenn Sie nur zum Vergnügen.
Abschließende Gedanken zu Internetstrategien
Das Internet ist ein sehr effektives Forschungs- und Marketinginstrument für Immobilieninvestoren, ist jedoch kein Ersatz für einen sachkundigen, erfahrenen Immobilienfachmann. Durch das Internet können Sie Zeit und Geld sparen, indem Sie schnelle und einfache Immobilienrecherche- und Marketingoptionen aktivieren. Sites wie AgentWorld.com helfen Ihnen auch dabei, effizient einen REALTOR zu finden, der Ihren Anforderungen beim Kauf oder Verkauf entspricht.
Denken Sie immer daran, wenn es um Internetstrategien für Immobilien geht: Mehr Wissen ist besser. Sie müssen das Internet nutzen, um Ihre Wissensdatenbank auf einer Zielimmobilie aufzubauen oder einen Immobilienmakler mit Fachwissen zu finden, das Sie benötigen. Die große Vorsicht ist dabei jedoch, dass das Internet nicht das menschliche Urteilsvermögen und die Sichtweise, den Rat von Experten oder die Sorgfaltspflicht für physische Zwecke ersetzen muss, um eine erfolgreiche Anlage zu ermöglichen.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Tyler Kraemer