Immobilienbewertung ist der Prozess der Schätzung eines einzelnen Preises, den man realistisch für den Besitz einer bestimmten Immobilie bezahlen würde. Die Methode zur Bewertung von Wohnimmobilien, die den Maklern und Maklern am vertrautesten ist, ist natürlich die vergleichende Marktanalyse (oder CMA). Dieser Immobilienbewertungsprozess beinhaltet eine Schätzung des Wertes basierend auf den Verkaufspreisen für andere ähnliche Immobilien (oder vergleichbare Immobilien) innerhalb des lokalen Marktgebietes und / oder anderer ähnlicher Märkte.
Bei der Vorbereitung einer CMA, mindestens drei kürzlich verkauft vergleichbare Immobilien und drei vergleichbare Eigenschaften derzeit zum Verkauf, sind in der Regel gewählt, um den Preis der betreffenden Eigenschaft abzuleiten. Unterschiede zwischen den vergleichbaren Immobilien und der Objekteigenschaft werden bewertet, um den Wert in der Analyse zu addieren oder zu verringern und um einen fairen Marktwert des Gegenstandsobjekts unter Verwendung eines Vergleichsverfahrens zu schätzen.
Bewertung von Gewerbeimmobilien (dh Büro Gebäude, Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäuser und Grundstücke) wird weitgehend von verschiedenen ökonomischen Prinzipien beeinflusst. Diese Grundsätze werden normalerweise nicht in den typischen CMA-Bericht für Wohnimmobilien einbezogen. Das Ziel dieses Artikels besteht darin, diese Grundsätze zu beleuchten, da sie auf alle Bemühungen zur Bewertung von Immobilien angewendet werden können. Sie sind die Grundlage unseres Fokus in dieser Diskussion, wenn wir sechs angewandte ökonomische Prinzipien betrachten und zusammenfassen, die Ihnen helfen können, eine Vorstellung davon zu bekommen, welchen Einfluss sie auf den Wert einer Immobilie haben können.
1) Antizipation
Dies ist die Erwartung zukünftiger Vorteile. Mit anderen Worten messen Immobilieninvestoren den Wert von Immobilieninvestitionen auf der Grundlage der erwarteten zukünftigen Einkommensströme, die durch die Immobilie generiert werden. Sie bewerten eine Immobilie eher auf Basis der Erträge, die sie generiert, als auf Basis des Marktwerts, der sich aus einer vergleichenden Analyse ergibt, oder der Bau- und Grundstückskosten, die für den Ersatz der Immobilie erforderlich sind. Im Mittelpunkt stehen die erwarteten oder zu erwartenden Ertragsgenerierungsfähigkeiten des Vermögenswerts.
Dieser Ansatz ist für diejenigen, die ein gewisses Verständnis für Investitionen in Gewerbeimmobilien haben, nicht überraschend; Dies ist jedoch für den durchschnittlichen Eigentümer oder Käufer nicht allgemein bekannt. Der Fokus auf den Einkauf erwarteter Cashflows kann dazu beitragen, das Wertverständnis auch bei Wohnimmobilien zu erweitern. Zum Beispiel, anstatt zu denken, "wie viel ist die Immobilie jetzt wert", denke auch, "wie viel Rendite würde ich die Immobilie kaufen und später mieten". In einem kompetitiven Umfeld können diese Herangehensweise und dieses Wissen den entscheidenden Unterschied ausmachen.
2) Konformität
Dies ist definiert als die Notwendigkeit einer vernünftigen Ähnlichkeit und Kompatibilität an einem bestimmten Ort. Kompatible Landnutzungen zum Beispiel können höhere Werte erzeugen als diejenigen, die aufgrund des Standortes Beschränkungen für das Grundstück auferlegen.
Zum Beispiel wird ein Apartmentkomplex, der sich in einem hauptsächlich Wohngebiet befindet, höchstwahrscheinlich mehr Wert haben als eines in einem hochindustriellen Bereich. Anspruchsvolle gewerbliche Immobilieninvestoren sind an diesem Konzept interessiert, während viele Käufer von Wohnimmobilien möglicherweise benachbarte oder in der Nähe befindliche Landnutzungen nicht aufmerksam verfolgen. Ein breiterer Blick auf die umgebende Nutzung kann ein tieferes Verständnis von Wert oder wahrgenommenem Wert aus einer Investitionsperspektive liefern.
3) Angebot und Nachfrage
Dieses Prinzip umfasst sowohl die Knappheit als auch die Nachfrage nach dem Thema Eigentum. Obwohl Anlageliegenschaften mit ähnlichen physischen und wirtschaftlichen Eigenschaften zu ähnlichen Preisen verkauft werden können, kann die Immobilienbewertung in einem Markt, der nicht über ein angemessenes Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verfügt, stark beeinträchtigt werden (19459002)
in einem Ballungsgebiet, wo unbebautes Land knapp ist, würde mehr Wert als Land in einem ländlichen Gebiet mit großen Parzellen von unbebautem Land verlangen. Ebenso würde ein Apartmentkomplex, der zu einem Zeitpunkt verkauft wird, an dem mehr als genug Angebot zur Deckung des Mietpreises vorhanden ist, für einen Immobilieninvestor einen geringeren Wert haben als der gleiche Komplex in einer Zeit, in der das Angebot an Wohnungen in der Gegend niedriger ist und dies tut
4) Höchste und beste Nutzung
Dies ist ein wichtiges Konzept, das sich auf die höchstmögliche Nutzung und die bestmögliche Nutzung einer Immobilie bezieht, im Gegensatz zu ihrer derzeitiger Gebrauch. Mit anderen Worten, wenn es rechtlich möglich, angemessen kompatibel, physisch möglich und finanziell vertretbar ist, die Nutzung einer Immobilie zu modifizieren, kann der Wert der gleichen Immobilie erheblich gesteigert werden.
Zum Beispiel kann ein Bürogebäude vergrößert werden, um mehr vermietbare Büroräume oder einen Einzelhandel im ersten Stock hinzuzufügen; oder, ein Wohnungskomplex kann mehr Einheiten hinzufügen oder Mischnutzung hinzufügen, um den Wert der Gemeinde zu erhöhen.
Gewerbliche Immobilieninvestoren und -entwickler nutzen dieses Prinzip, um Wert zu schaffen und den Cashflow zu verbessern. Der Grundsatz kann auch in Wohnimmobilien angewendet werden, wenn ein Käufer oder Eigentümer eines Wohneigentums die höchste und beste Nutzung des Grundstücks gemäß den kommunalen Flächennutzungs- und Bauvorschriften bewertet und erwägt, die Merkmale und Eigenschaften der Immobilie hinzuzufügen oder zu erweitern, um ihren Wert zu steigern
5) Beitrag
Dies bedeutet im Wesentlichen, dass der Wert einer Einkom- mensimmobilie beeinflusst werden kann, wenn es physisch, rechtlich und wirtschaftlich machbar ist, mehr Platz auf dem Grundstück zu schaffen Kosten gleich oder weniger als die Grenzeinnahmen, die es erzeugt. Mit anderen Worten, wenn die Wertschöpfung die Kosten für den Beitrag oder die Investition aufwiegt. Im Gegensatz zum Prinzip der höchsten und besten Nutzung vergleicht dieses Prinzip Erträge oder Wert mit den Vorteilen, die die Investition oder der Beitrag erzeugen können. Die Frage, die Sie stellen sollten, nachdem Sie die höchste und beste Nutzung Ihrer Immobilie identifiziert haben, ist die Investition oder der Beitrag, die erforderlich sind, um die höchste und beste Nutzung für die Immobilie zu erzielen, finanziell sinnvoll oder vertretbar. Sie können einem Haus Eigenschaften wie einen Pool und ein Deck hinzufügen, und Sie können Einheiten zu einem Mehrfamiliengebäude hinzufügen. Die Beitragsfrage lautet: "Kannst du das Haus für den Mehrwert verkaufen, den du wahrnimmst oder den die neuen Wohneinheiten vermieten?"
6) Substitution
This ist ein Opportunitätskostenkonzept. Mit anderen Worten, ein vernünftiger Immobilieninvestor zahlt nicht mehr für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, als wenn der nächste beste Substitut mit ähnlichem Risiko einen finanziellen Vorteil erbringt. Für den Wohnungskäufer, Eigentümer oder Investor bedeutet dies, alle anderen Optionen gut zu prüfen. Oft verlieben sich Käufer von Eigenheimen in das erste oder zweite Haus, das sie sehen, und können daher leicht auf bessere Chancen verzichten. Dieser Grundsatz schlägt vor, eine Vielzahl von Marktchancen zu bewerten und zu vergleichen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.
Die sechs in diesem Artikel erwähnten Prinzipien sollen einen Überblick darüber geben, wie sich andere ökonomische Faktoren auf die Bewertung auswirken können Eigenschaften. Während diese Grundsätze in der Bewertung von Gewerbeimmobilien unter Beweis gestellt werden, betreffen sie auch Wohnimmobilien und sollten bei der Analyse des Wertes von Immobilien berücksichtigt werden.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Ricky Trinidad